Har du köpt en bostadsrätt ansvarar du för lägenheten inuti, medan föreningen ansvarar för huset, stammarna och den gemensamma marken. Exakt var gränsen går står i föreningens stadgar. Det första året behöver du göra fyra saker: teckna en hemförsäkring, med bostadsrättstillägg om föreningen inte redan har ett kollektivt tillägg, se till att årsavgiften dras i tid varje månad, ta reda på hur du anmäler fel till föreningen och läsa stadgarna och ordningsreglerna. Innan du river en bärande vägg, flyttar ett avlopp eller hyr ut lägenheten behöver du styrelsens ja. På föreningsstämman har du rösträtt från första dagen som medlem. Enligt HSB:s normalstadgar har du ingen rösträtt så länge du inte har betalat förfallen insats eller årsavgift.
Det här gör du som ny medlem under de första tolv månaderna
Första veckan
- Teckna hemförsäkring och kontrollera att den har ett bostadsrättstillägg. Har föreningen ett kollektivt tillägg kan det stå i årsredovisningen, annars kan styrelsen svara. Vad som gäller står i artikeln om hemförsäkring och bostadsrättstillägg i bostadsrätt.
- Skaffa föreningens stadgar och ordningsregler och leta upp paragraferna om ditt och föreningens ansvar. Hur du läser dem står i artikeln om vem som ansvarar för vad i en bostadsrätt.
- Ta reda på hur föreningen vill ha felanmälningar och spara kontaktvägen i telefonen. Den brukar stå på anslagstavlan i trapphuset, i välkomstbrevet eller på föreningens webbplats.
- Kontrollera att årsavgiften är upplagd som autogiro eller e-faktura från första månaden.
- Leta upp avstängningsventilerna under diskbänken och vid tvättmaskinen. Vem som betalar när det läcker under diskbänken står i artikeln om vad hemförsäkringen täcker i en bostadsrätt. Hur du förebygger läckor står i artikeln om vattenskador från diskmaskin och golvbrunn.
Före första vintern
Ansvaret för punkterna nedan är fördelat enligt HSB:s normalstadgar från 2023. Era stadgar kan fördela det annorlunda.
- Testa brandvarnaren och byt batteri om den piper. Brandvarnaren är ditt ansvar. Vad lagen och stadgarna säger står i artikeln om vem som ansvarar för brandvarnare i en bostadsrätt.
- Rensa golvbrunnen och vattenlåset i badrummet. Det är ditt ansvar, medan föreningen svarar för stammen.
- Har du balkong, håll den ren och skotta snö på den. Det är ditt ansvar.
- Anmäl till föreningen om ett vattenburet element inte blir varmt. Elementen och värmeledningarna är föreningens ansvar.
Före stämman
- Ta reda på när föreningens räkenskapsår slutar. Den ordinarie stämman ska hållas inom sex månader efter det.
- Skicka in en motion skriftligen till styrelsen om du vill att stämman ska besluta om något. Har föreningen bestämt en sista dag står den i stadgarna. Hur en motion skrivs står i artikeln om hur man skriver en motion.
- Läs årsredovisningen innan du går dit. Den ska finnas tillgänglig minst två veckor före stämman.
- Kan du inte gå själv, ge en skriftlig fullmakt till den som ska rösta för dig.
- Fundera på om du vill sitta i styrelsen eller valberedningen. Vad uppdraget innebär beskrivs i artikeln om engagemang i bostadsrättsföreningens styrelse.
Innan du renoverar eller hyr ut
- Sök styrelsens tillstånd innan du ändrar något i bärande väggar, avlopp, vatten, värme, ventilation eller eldstäder. Hur du söker står i artikeln om medlemmens rätt och styrelsens ansvar vid renovering i bostadsrätt.
- Sök styrelsens samtycke innan du hyr ut lägenheten i andra hand. Använder du inte själv lägenheten som permanentbostad eller annars i beaktansvärd utsträckning räknas uthyrningen alltid som självständigt brukande, även om du bara hyr ut en del av lägenheten. Hur ansökan går till står i artikeln om att hyra ut bostadsrätten i andra hand.
- Ingår en parkeringsplats i din bostadsrätt får du begära en laddningspunkt, men du betalar den själv. Hur det går till framgår av artikeln om laddstolpar i bostadsrättsföreningen.
Lägenheten är din att sköta, huset är föreningens
Du ska på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte föreningens stadgar säger något annat. Det gäller även mark som ingår i bostadsrätten, till exempel en uteplats. Föreningen svarar för ledningar för avlopp, värme, gas, el och vatten som den har dragit in och som tjänar fler än en lägenhet, och för ventilationskanalerna.
Efter en brand eller en vattenledningsskada betalar du reparationen bara om skadan beror på vårdslöshet eller försummelse. Det gäller din egen vårdslöshet och vårdslöshet hos någon i ditt hushåll, en gäst, någon du har låtit bo i lägenheten eller en hantverkare du har anlitat. Har någon annan än du orsakat en brand svarar du bara om du själv har brustit i omsorg och tillsyn.
Stadgarna fyller i detaljerna, och de skiljer sig mellan föreningar. I HSB:s normalstadgar från 2023 svarar du bland annat för
- ytskikten på väggar, golv och tak och tätskiktet i badrummet
- köksinredning, vitvaror, porslin och blandare
- elledningar, uttag och säkringsskåp inne i lägenheten
- klämringen runt golvbrunnen och rensningen av golvbrunn och vattenlås
- brandvarnaren.
Föreningen svarar enligt samma stadgar för stamledningarna, för vattenburna element, för hela ventilationssystemet och för själva ytterdörren. Har din förening andra stadgar gäller de, i den lydelse som är registrerad.
Fel i det föreningen ansvarar för anmäler du till föreningen
Går något sönder som föreningen ansvarar för, till exempel ett element, en stamledning eller ventilationen, ska du anmäla det till föreningen. HSB:s normalstadgar från 2023 kräver att du gör det utan dröjsmål. Varje förening bestämmer själv hur felanmälan tas emot, så ta reda på kontaktvägen redan första veckan. Är du osäker, fråga styrelsen.
Fel i det du själv ansvarar för, som en droppande blandare eller en trasig diskmaskin, åtgärdar och betalar du själv. Vid en vattenskada anmäler du skadan både till föreningen och till ditt försäkringsbolag, enligt Konsumenternas försäkringsbyrå om bostadsrättsförsäkringar.
| Situation | Vem du vänder dig till |
|---|---|
| Elementet blir inte varmt eller ventilationen drar inte | Föreningen, via dess felanmälan |
| Blandaren droppar eller diskmaskinen går sönder | Du åtgärdar och betalar själv |
| Det har läckt in vatten i lägenheten | Föreningen och ditt försäkringsbolag |
| Du vill ta bort en vägg eller flytta avloppet | Styrelsen, för tillstånd |
| Du vill hyra ut lägenheten | Styrelsen, för samtycke |
| Styrelsen säger nej till ombyggnad eller uthyrning | Hyresnämnden |
Hemförsäkring är frivillig, men bostadsrättstillägget skyddar det du själv ansvarar för
Ingen lag kräver att du har hemförsäkring i en bostadsrätt. HSB:s normalstadgar från 2023 säger att du bör teckna en försäkring för ditt underhållsansvar, inte att du måste. Du behöver ändå både en hemförsäkring och ett bostadsrättstillägg, enligt Konsumenternas försäkringsbyrå. Hemförsäkringen ersätter dina saker och har ett ansvarsskydd om föreningen eller en granne kräver dig på skadestånd. Bostadsrättstillägget ersätter skador inne i lägenheten, som golv, väggar och fast inredning.
Föreningen kan ha tecknat ett kollektivt bostadsrättstillägg för alla lägenheter. Då ingår det i föreningens fastighetsförsäkring, och kontakten med bolaget kan behöva gå via styrelsen, enligt Konsumenternas försäkringsbyrå om kollektiva tillägg. Med HSB:s normalstadgar från 2023 betalar du i så fall självrisken och åldersavdraget när en skada drabbar din lägenhet. Det kollektiva tillägget gäller lägenheten och inte dina saker, så hemförsäkringen behöver du ändå.
Årsavgiften betalas i förskott varje månad
I HSB:s normalstadgar från 2023 ska årsavgiften betalas månadsvis senast sista vardagen före varje kalendermånads början, om inte styrelsen har bestämt något annat. Vid försening tar föreningen ut dröjsmålsränta och avgifter för påminnelse och inkasso.
Betalar du mer än en vecka efter förfallodagen kan föreningen säga upp dig från lägenheten. Du får då som huvudregel ändå bo kvar om du betalar inom tre veckor efter att du har fått en särskild underrättelse om den möjligheten och socialnämnden har fått meddelande om uppsägningen. Treveckorsregeln gäller inte om du upprepade gånger har betalat för sent i så hög grad att du skäligen inte bör få behålla lägenheten. Har sjukdom eller liknande hindrat dig från att betala inom de tre veckorna får du också bo kvar, om du betalar så snart det går och senast när tvisten om avhysning avgörs i första instans.
På stämman har du en röst och kan låta ett ombud rösta åt dig
Föreningsstämman är föreningens högsta beslutande organ, och där väljs styrelsen och beslutas om årsredovisningen. Som medlem har du rätt att närvara, yttra dig och rösta. Den ordinarie stämman ska hållas inom sex månader efter räkenskapsårets slut. Äger du bostadsrätten tillsammans med någon har ni en röst gemensamt.
- Kallelsen ska komma tidigast sex och senast fyra veckor före stämman. Stadgarna får korta tiden till två veckor, och det gör HSB:s normalstadgar.
- Årsredovisningen och revisionsberättelsen ska hållas tillgängliga för medlemmarna minst två veckor före stämman.
- En motion lämnar du skriftligen till styrelsen i så god tid att ärendet kan tas upp i kallelsen. Har stadgarna en sista dag gäller den. HSB:s normalstadgar lämnar den dagen åt varje förening att fylla i.
- Ett ombud får vara din make, din sambo eller en annan medlem, om inte stadgarna tillåter fler. Ett ombud får bara företräda en medlem, om inte stadgarna säger något annat. HSB:s normalstadgar låter dig välja ombud fritt men behåller gränsen på en medlem per ombud. Ombudet behöver en skriftlig fullmakt som är daterad och undertecknad av dig, och den gäller högst ett år.
Har du inte betalat en förfallen årsavgift har du ingen rösträtt, enligt samma stadgar. Hur stämman fungerar som organ står i artikeln om demokratin i en bostadsrättsförening.
Ombyggnad och uthyrning kräver styrelsens ja först
Utan styrelsens tillstånd får du inte göra ingrepp i en bärande konstruktion eller installera eller ändra ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten. Du får inte heller ändra ventilationen, installera eller ändra en eldstad, på annat sätt påverka brandskyddet eller göra någon annan väsentlig förändring av lägenheten. Det gäller även i den del av lägenheten som du själv underhåller. Styrelsen får säga nej bara om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen, och den får sätta villkor. Är du missnöjd med beslutet kan du begära att hyresnämnden prövar frågan.
Bygger du om utan tillstånd kan föreningen säga upp dig från lägenheten. Det gäller inte när det du gjort är av ringa betydelse. Det gäller inte heller om du rättar till det så snart som möjligt efter en tillsägelse, eller om du så snart som möjligt söker tillstånd hos hyresnämnden och får det.
Att hyra ut lägenheten i andra hand för självständigt brukande kräver styrelsens samtycke. Sedan den 1 juli 2026 räknas en uthyrning alltid som självständigt brukande om du inte själv använder lägenheten som permanentbostad eller annars i beaktansvärd utsträckning. Det gäller även om du bara hyr ut en del av lägenheten. Den regeln gäller inte uthyrningar som påbörjades före den 1 juli 2026.
Säger styrelsen nej kan du söka tillstånd hos hyresnämnden. Tillstånd ska lämnas om du har skäl för uthyrningen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra. Tillståndet är alltid tidsbegränsat. Hyr du ut utan samtycke eller tillstånd kan föreningen säga upp dig. Det kan den inte om du rättar till det så snart som möjligt efter en tillsägelse, eller om du så snart som möjligt söker tillstånd hos hyresnämnden och får det.
