Foto: I99pema, CC BY-SA 3.0, via Wikimedia Commons
En bostadsrättsförening får säga nej till dig som köpare om du inte uppfyller villkoren för medlemskap i stadgarna, eller om föreningen inte skäligen bör godta dig som bostadsrättshavare. Ett nej kan du låta hyresnämnden pröva, men bara inom en månad från den dag du fick del av beslutet. Står nejet fast blir köpet ogiltigt. Har föreningen tomträtt äger den huset men inte marken. Då betalar föreningen en årlig avgäld till markägaren. Avgälden ligger fast i perioder om tio år, om inte längre tid har avtalats, och kan sedan höjas kraftigt.
Lagen går före stadgarna, och stämman måste följa båda
I en bostadsrättsförening gäller bostadsrättslagen, föreningens stadgar, besluten på föreningsstämman och de ordningsregler som föreningen antar. Ett villkor i stadgarna som går emot lagens regler om medlemskap är utan verkan.
Stadgarna ska bland annat ange hur årsavgiften beräknas och hur pengar avsätts till underhållet av huset. Att ändra grunderna för årsavgiften kräver beslut på två stämmor i följd och att minst tre fjärdedelar av de röstande på den senare stämman går med på det, om inte alla röstberättigade är ense. Ett stämmobeslut som strider mot lagen eller stadgarna kan en medlem klandra i domstol inom tre månader. Vilka majoriteter som krävs för beslut om husets yttre står i artikeln om stämmobeslut om balkonger och majoritetskrav.
Ordningsreglerna ska följa ortens sed, och som medlem ska du rätta dig efter dem. Avgifterna fastställs av styrelsen, om stadgarna inte säger något annat.
När får föreningen neka dig medlemskap?
Styrelsen avgör frågan om medlemskap och ska följa stadgarna och lagen. Har bostadsrätten gått över till dig får du inte vägras inträde om stadgarnas villkor är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta dig som bostadsrättshavare, enligt 2 kap. 3 § bostadsrättslagen.
Vid prövningen ska föreningen främst se till sökandens personliga och ekonomiska förhållanden. Möjligheten att neka medlemskap på grund av personliga förhållanden ska tillämpas restriktivt. En förening kan inte heller i stadgarna införa strängare krav på sökandens personliga kvalifikationer än lagen. Regeringen beskriver gällande rätt på det sättet i propositionen Stärkt trygghet i bostadsrätter.
Några köpare har svagare skydd. En juridisk person som köper en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål får vägras inträde även om villkoren är uppfyllda. En kommun eller en region får däremot inte vägras.
Den som köper en andel i en bostadsrätt får vägras inträde om stadgarna inte säger något annat. Makar och sambor som omfattas av sambolagen får dock inte vägras på den grunden, när de efter köpet äger bostadsrätten tillsammans. Köper två personer hela bostadsrätten tillsammans är det inte ett andelsförvärv, enligt ett beslut från Svea hovrätt.
Stadgarna får inte kräva en viss inkomst, men din ekonomi prövas
Ett stadgevillkor som gör ett visst medborgarskap, en viss inkomst eller en viss förmögenhet till krav för medlemskap är utan verkan, enligt 2 kap. 2 §. Detsamma gäller ett villkor som på annat sätt är oskäligt mot den som söker inträde.
Föreningen får ändå bedöma om du kan betala årsavgiften, eftersom din ekonomi ingår i frågan om föreningen skäligen bör godta dig. Svea hovrätt gav 2025 en förening i Södertälje rätt att neka en köpare vars uppgifter om lönen gick isär, vilket beskrivs i artikeln om hovrättens beslut om oklara löneuppgifter.
Normalstadgarna från HSB ger styrelsen en månad att besluta
Bostadsrättslagens kapitel om medlemskap anger ingen tid inom vilken styrelsen måste besluta om din ansökan. Det kan stadgarna göra. HSB:s normalstadgar 2023 är ett exempel. De fyller ut lagen på fyra punkter:
- Styrelsen är skyldig att avgöra frågan om medlemskap inom en månad från det att en skriftlig och fullständig ansökan har kommit in (§ 9).
- Föreningen kan begära en kreditupplysning om dig (§ 9).
- Medlemskap i den HSB-förening som bostadsrättsföreningen tillhör är ett villkor för inträde (§ 5). Lagen räknar med att stadgar kan kräva att medlemmarna tillhör en viss sammanslutning.
- Kan det antas att du inte tänker bosätta dig permanent i lägenheten har föreningen rätt att neka medlemskap, med hänvisning till föreningens ändamål (§ 5).
Samma paragraf säger att medlemskap inte får nekas på diskriminerande grund. Föreningar med andra stadgar kan ha andra villkor. Be därför mäklaren eller föreningen om de stadgar som är registrerade i dag.
Ett nej kan prövas i hyresnämnden inom en månad
Har du köpt en bostadsrätt och vägrats inträde kan du hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom en månad från den dag du fick del av beslutet, enligt 2 kap. 10 §. Rätten till prövning gäller inte en juridisk person som har vägrats inträde i en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål.
Står nejet fast är överlåtelsen ogiltig, och bostadsrätten återgår då till säljaren. Hyresnämndens beslut kan överklagas till Svea hovrätt, och hovrättens beslut i ett sådant mål får inte överklagas. Medan frågan prövas får du inte utöva bostadsrätten, eftersom den nya innehavaren får göra det först när hon är eller antas till medlem.
Reglerna kan ändras. Regeringen föreslår att en förening alltid ska kunna neka medlemskap om sökanden eller någon annan som ska använda lägenheten har gjort sig skyldig till sådan brottslighet att det finns befogad anledning att anta att bostads- eller närmiljön för medlemmarna skulle försämras på ett sätt som inte skäligen bör tålas. Ändringarna föreslås träda i kraft den 1 januari 2027, och riksdagen ska enligt planen besluta den 25 november 2026. Läget för det förslaget och andra ändringar i bostadsrättslagen finns i genomgången av nya regler för brf.
Får föreningen kräva besiktning när du köper?
Bostadsrättslagen innehåller ingen regel om att föreningen får kräva en besiktning när en bostadsrätt säljs. Ordet förekommer i lagen bara vid ombildning från hyresrätt, där ett besiktningsprotokoll över husets skick ska bifogas den ekonomiska planen.
Föreningens företrädare har däremot rätt att komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för. Föreningen ska se till att du inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt. Släpper du inte in föreningen när den har rätt till det kan Kronofogdemyndigheten besluta om särskild handräckning.
Vem ska hålla lägenheten och huset i gott skick?
Föreningen är skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte ligger på dig. Lagens huvudregel är att du håller lägenheten i gott skick, men stadgarna kan fördela ansvaret på annat sätt. Hur ansvaret för dörrar, avlopp och element fördelas i olika stadgar står i artikeln om vem som ansvarar för vad i en bostadsrätt.
Med tomträtt ligger avgälden fast i minst tio år åt gången
Tomträtt är en nyttjanderätt till marken under obestämd tid mot en årlig avgäld i pengar. Den får upplåtas i mark som tillhör staten eller en kommun eller som annars är i allmän ägo, och med regeringens medgivande även i mark som tillhör en stiftelse. Föreningen äger huset men inte marken och betalar avgälden.
Avgälden är oförändrad under perioder om tio år, om parterna inte har kommit överens om längre tid. Inför en ny period gäller tre regler i jordabalken:
- En överenskommelse om ny avgäld måste träffas senast ett år före periodens slut.
- Kommer parterna inte överens kan markägaren eller föreningen väcka talan om omprövning under näst sista året av perioden. Domstolen bestämmer då avgälden utifrån markens värde, med hänsyn till ändamålet med upplåtelsen.
- Har ingen ny avgäld bestämts på något av de sätten gäller samma belopp som förut.
Föreningen kan inte säga upp tomträtten. Markägaren kan säga upp den bara efter 60 och därefter 40 år, om inte längre tid har avtalats, och bara om det är av vikt för ägaren att marken används på annat sätt.
Avgälden är en kostnad i föreningens budget, och avgifterna fastställs av styrelsen. Beslutar föreningen om en väsentlig avgiftshöjning får du säga upp dig och frånträda bostadsrätten, om det inte är oskäligt mot föreningen eller medlemmarna. Uppsägningen ska ske inom tre månader från den dag du fick veta om höjningen.
En höjd avgäld kan kosta 600 kronor i månaden för 60 kvadratmeter
Anta att en förening har 2 500 kvadratmeter bostadsyta och att avgälden höjs från 300 000 till 600 000 kronor om året. Höjningen blir 120 kronor per kvadratmeter och år. För en lägenhet på 60 kvadratmeter blir det 7 200 kronor om året, eller 600 kronor i månaden, om höjningen fördelas efter yta. I många föreningar fördelas avgiften i stället efter andelstal eller insats enligt stadgarna, och då blir fördelningen en annan.
I Stockholms stads modell för flerbostadshus slår en höjning igenom stegvis. Räknat på samma lägenhet blir tillägget i månaden:
- år 1, 40 procent av höjningen: 240 kronor
- år 2, 55 procent: 330 kronor
- år 3, 70 procent: 420 kronor
- år 4, 85 procent: 510 kronor
- år 5 till 10, hela höjningen: 600 kronor
Över tioårsperioden blir lägenhetens andel 61 200 kronor i stället för 72 000 kronor, vilket är 15 procent lägre än om hela höjningen hade slagit igenom direkt. Den stegvisa höjningen gäller bara bruttoarea för bostad. Andra upplåtare har egna modeller.
Hur stor höjningen blir beror på avgäldsräntan, alltså den procentsats av markvärdet som avgälden räknas fram med. Högsta domstolen bedömde den 24 april 2025 en avgäldsränta på 1,75 procent som rimlig för den aktuella perioden, i det så kallade Smyrna-målet där Statens fastighetsverk var markägare (mål T 3706-23). Domstolen tog bland annat hänsyn till att tomträtten gällde bostäder. Stockholms stad räknar med 3,25 procent på 30 procent av markens värde för flerbostadshus, vilket motsvarar 0,975 procent av hela markvärdet. Beloppen i målet och vad styrelsen kan göra inför en omreglering finns i artikeln om tomträttsavgälden efter Smyrna-domen.
Innan du skriver på bör du därför fråga föreningen tre saker: vem som äger marken, när den löpande avgäldsperioden tar slut och vad avgälden är i dag. Ligger periodens slut nära kan avgälden, och därmed avgiften, ändras kort efter att du har flyttat in.
Senast faktagranskad: 24 oktober 2026