Foto: Jordgubbe, CC BY 3.0, via Wikimedia Commons
En bostadsrättsförening kan inte skicka en räkning på ett kapitaltillskott till en enskild medlem. Vill styrelsen att alla betalar, ska föreningsstämman besluta att höja samtliga insatser i samma proportion. Beslutet gäller utan hyresnämndens godkännande om alla bostadsrättshavare går med på det. Annars krävs att minst två tredjedelar av de röstande på stämman säger ja och att hyresnämnden godkänner beslutet.
Ett frivilligt tillskott, där bara de som vill betalar, kräver inget godkännande av hyresnämnden när alla bostadsrättshavare går med på det. Men med vanliga stadgar fungerar det sällan att bara några medlemmar betalar ett frivilligt tillskott, eftersom avgiftssänkningen hamnar hos alla medlemmar när årsavgiften fördelas efter andelstal.
Medlemmen är skyldig att betala insats och årsavgift
Bostadsrättslagen räknar upp vad en medlem är skyldig att betala: en insats när bostadsrätten upplåts och en årsavgift för den löpande verksamheten. Andra avgifter får föreningen bara ta ut om lagen räknar upp dem och de står i stadgarna. En beslutad insats kan ändras, och det är den vägen ett tvingande tillskott måste gå.
Medlemmarna svarar inte personligen för föreningens lån. För föreningens skulder svarar bara föreningens egna tillgångar. Banken kan inte vända sig till medlemmarna, och styrelsen kan inte heller fördela skulden på dem utan ett giltigt beslut om höjda insatser.
Styrelsen fastställer årsavgifterna, om stadgarna inte säger något annat. En ändring av insatsen ska däremot alltid beslutas av föreningsstämman, och styrelsen kan inte ta beslutet själv.
Två tredjedelar räcker bara med hyresnämndens godkännande
Lagen skiljer mellan två slags insatshöjningar. Reglerna beror på om förhållandet mellan lägenheternas insatser ändras.
| Situation | Giltigt utan hyresnämnden | Giltigt med hyresnämnden |
|---|---|---|
| Alla insatser höjs i samma proportion | Alla bostadsrättshavare har gått med på beslutet | Minst två tredjedelar av de röstande på stämman säger ja, och hyresnämnden godkänner |
| Bara vissa insatser ändras, så att förhållandet mellan dem rubbas | Alla berörda bostadsrättshavare har gått med på beslutet | Minst två tredjedelar av de berörda bostadsrättshavarna säger ja, och hyresnämnden godkänner |
Båda reglerna står i bostadsrättslagens bestämmelse om stämmobeslut som kräver särskild majoritet. Beslutet ska alltid fattas på en föreningsstämma. Har stadgarna ytterligare villkor för beslutet, gäller även de.
Vid en höjning i samma proportion för alla ska hyresnämnden godkänna beslutet, utom när det framstår som otillbörligt mot någon bostadsrättshavare. Lagen anger inte när en rubbning av insatserna ska godkännas. Hyresnämndens beslut i frågan får överklagas till Svea hovrätt.
Vid en höjning i samma proportion räknas andelen bland dem som röstar på stämman. Vid en rubbning räknas andelen bland de bostadsrättshavare som berörs av ändringen.
Ett frivilligt tillskott kräver ofta nya stadgar
I ett frivilligt tillskott betalar bara de medlemmar som vill. Deras insatser höjs, och förhållandet mellan insatserna rubbas. Beslutet gäller då utan hyresnämnden om alla bostadsrättshavare går med på det. Lagen kräver samtycke från de bostadsrättshavare som berörs av ändringen, men säger inte uttryckligen vilka medlemmar som räknas som berörda när bara några betalar. Vilka medlemmar som räknas som berörda när bara några betalar säger lagen inte uttryckligen. Låt en jurist bedöma upplägget innan förslaget går till stämman.
Årsavgiften fördelas efter insats eller andelstal, enligt stadgarna. När föreningen amorterar sina lån med tillskottet sjunker räntekostnaden, och avgiften kan sänkas. När årsavgiften fördelas efter andelstal får den som inte har betalat samma lägre avgift som den som har betalat. När årsavgiften fördelas efter insats får den som har betalat i stället en större andel av föreningens alla kostnader, eftersom den egna insatsen har blivit större.
Föreningar som vill att tillskottet ska löna sig för den som betalar behöver därför ändra grunden för hur årsavgiften beräknas. En lösning är två andelstal, ett för räntekostnaderna och ett för driften. En sådan stadgeändring kräver att minst tre fjärdedelar av de röstande på den senare av två stämmor går med på den, om inte alla röstberättigade är ense från början. Stadgeändringen ska anmälas för registrering och får inte tillämpas förrän den är registrerad.
I exemplet sänker ett kapitaltillskott skulden från 15 000 till 12 000 kronor
Exemplet bygger på en tänkt förening och en antagen ränta på 3,5 procent. Byt ut talen mot er egen årsredovisning.
Föreningen har 3 000 kvadratmeter upplåtna med bostadsrätt och lån på 45 miljoner kronor. Det ger 15 000 kronor i skuld per kvadratmeter, precis vid den gräns där SEB:s tumregel för nyckeltalen börjar varna. Årsavgifterna är 850 kronor per kvadratmeter och år, sammanlagt 2 550 000 kronor.
Stämman beslutar om ett lika stort tillskott för alla, 3 000 kronor per kvadratmeter. För en lägenhet på 70 kvadratmeter blir det 210 000 kronor. Föreningen får in 9 miljoner kronor och löser lån med hela beloppet.
| Före tillskottet | Efter tillskottet | |
|---|---|---|
| Lån | 45 000 000 kronor | 36 000 000 kronor |
| Skuld per kvadratmeter | 15 000 kronor | 12 000 kronor |
| Räntekostnad per år vid 3,5 procent | 1 575 000 kronor | 1 260 000 kronor |
| Räntekostnad per kvadratmeter och år | 525 kronor | 420 kronor |
Räntebesparingen blir 315 000 kronor om året, eller 105 kronor per kvadratmeter. Sänker föreningen avgiften med hela besparingen, betalar ägaren till lägenheten på 70 kvadratmeter 7 350 kronor mindre om året, cirka 610 kronor i månaden. Tillskottet på 210 000 kronor ger 3,5 procent om året, lika mycket som föreningens ränta, så länge räntan ligger kvar på den nivån.
Räntekänsligheten visar hur mycket avgiften måste höjas om räntan stiger en procentenhet. Den räknas som de räntebärande skulderna delade med årsavgifterna. Före tillskottet är den drygt 17 procent. Sänker föreningen avgiften till 745 kronor per kvadratmeter blir räntekänsligheten drygt 16 procent, eftersom avgiftsintäkterna också minskar. Låter föreningen avgiften ligga kvar blir räntekänsligheten drygt 14 procent, och den fortsätter att sjunka när besparingen går till amortering.
Föreningens ekonomiska plan visar hur huset finansierades när föreningen bildades och innehåller också en ekonomisk prognos och en känslighetsanalys.
Så går ärendet till, steg för steg
- Styrelsen tar fram ett underlag: hur stort tillskottet ska vara, vad pengarna ska användas till och vad det betyder för avgiften. Räkneexemplet ovan kan vara en mall.
- Styrelsen läser stadgarna. Där står hur årsavgiften fördelas, hur stämman kallas och om det finns extra villkor för beslut om insatser.
- Styrelsen kallar till föreningsstämma, ordinarie eller extra, med insatshöjningen som eget ärende.
- Stämman röstar. Se till att protokollet och röstlängden visar hur många som röstade för och emot, eftersom majoriteten avgör om beslutet gäller.
- Har inte alla gått med på beslutet, ansöker föreningen hos hyresnämnden om godkännande. Vilka beslut som kräver hyresnämndens godkännande sammanfattas på Sveriges Domstolars sida om ändring och ökning av insats. Skiljer sig sammanfattningen från lagtexten, gäller lagen.
- När beslutet är giltigt aviserar föreningen tillskottet till medlemmarna och använder pengarna på det sätt som underlaget angav.
En obetald höjd insats kan kosta bostadsrätten
Betalar en medlem inte den höjda insatsen i tid, gäller samma regler som för insatser i övrigt. Nyttjanderätten kan förverkas om bostadsrättshavaren dröjer mer än två veckor, eller den längre tid som stadgarna anger, efter att föreningen har anmanat honom eller henne att betala.
Ett beslut om insatshöjning som inte har fått rätt majoritet, eller som saknar hyresnämndens godkännande när det behövs, är inte giltigt. Föreningen kan då inte kräva in pengarna.
En höjd årsavgift kräver inget stämmobeslut men ger rätt att lämna
Väljer styrelsen i stället att höja årsavgiften, behövs varken stämmobeslut eller hyresnämnd, om stadgarna inte säger något annat. Vid en väsentlig avgiftshöjning får bostadsrättshavaren säga upp sig och frånträda bostadsrätten inom tre månader från att han eller hon fick veta om höjningen. Det gäller inte när det är oskäligt mot föreningen eller de andra medlemmarna. Lagen säger inte uttryckligen om samma rätt att frånträda gäller vid en väsentlig höjning av insatsen.
Tillskottet kan räknas med när medlemmen säljer
Ett tillskott som föreningen använder till att amortera lån eller till ny-, till- eller ombyggnad kan räknas in när vinsten beräknas vid en försäljning. Det finns villkor för hur mycket som får räknas med. Hur det fungerar och vad det betyder för skatten står i avdragsguidens genomgång av vinstskatt på bostadsrätt. Spara därför protokollet och kontrolluppgiften från föreningen tills lägenheten är såld.
Senast faktagranskad: 3 november 2026