Upphandling av stambyte: checklista för styrelsen

Foto: Anıl Karakaya via Pexels

Ett stambyte är för de flesta bostadsrättsföreningar den största enskilda investeringen under en fastighets livslängd, och det är i upphandlingen som resultatet avgörs. En styrelse som handlar upp strukturerat, med tydligt underlag och rätt entreprenadform, får ett förutsägbart projekt. En styrelse som hoppar över förarbetet betalar i stället för det i ändrings- och tilläggsarbeten, förseningar och missnöjda medlemmar.

Den här checklistan går igenom upphandlingen steg för steg, från den första statusbesiktningen till garantibesiktningen, som normalt görs inom två år från godkänd slutbesiktning. Poängen är enkel: varje beslut som fattas tidigt, om omfattning, entreprenadform och besiktningsupplägg, styr vad ni kan kräva av entreprenören senare. Ju mer ni preciserar innan anbuden begärs in, desto mindre finns kvar att tvista om.

Räkna med att förarbetet tar tid. Från beslut till färdigt projekt löper ofta ett par år, och upphandlingen är bara en del av den resan. En genomgång av hela förloppet finns i vår artikel om en realistisk tidsplan för stambytet.

Steg 1: Förstudie och statusbesiktning

Börja med att ta reda på vad ni faktiskt har. En teknisk statusbesiktning av stammar, våtrum och elstigare ger det objektiva underlag som styrelsen behöver för att motivera åtgärden. Filmning av avloppsstammar visar rörens kondition inifrån och avgör om ett fullt stambyte verkligen är rätt väg, eller om relining kan vara ett alternativ. Vägvalet behandlas i vår beslutsguide om relining eller stambyte.

Beställ statusbesiktning och stamfilmning av oberoende besiktningsman.
Kartlägg vilka installationer som berörs: avlopp, tappvatten, el, ventilation.
Klargör om åtgärden är anmälningspliktig. En installation eller väsentlig ändring av en anläggning för vattenförsörjning eller avlopp i en byggnad kräver anmälan till byggnadsnämnden enligt 6 kap. 1 § plan- och byggförordningen, och arbetet får inte påbörjas innan nämnden har gett startbesked enligt 10 kap. 3 § plan- och bygglagen. Boverket har en vägledning om anmälan.

Steg 2: Projektering och beslutsunderlag till stämman

Med statusen känd tar ni fram ett förslag på omfattning. Projekteringen översätter behovet till ritningar, rambeskrivningar och en kostnadsbedömning, och det är detta underlag som medlemmarna ska ta ställning till. Ett stambyte innebär normalt en väsentlig förändring av föreningens hus, och sådana beslut ska fattas på föreningsstämma om inte något annat har bestämts i stadgarna, enligt 9 kap. 15 § bostadsrättslagen. Griper arbetet dessutom in i lägenheterna så att en bostadsrätt förändras, till exempel när badrummet byggs om, ska den berörda bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet. Uteblir samtycket blir stämmobeslutet giltigt först om minst två tredjedelar av de röstande står bakom det och hyresnämnden godkänner det, enligt 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen.

Beslutsunderlaget bör vara så konkret att en medlem förstår vad som ska göras, ungefär vad det kostar och vad det innebär i vardagen. Kostnadsspannet varierar kraftigt med fastighetens skick och ambitionsnivå, vilket vi går igenom i artikeln om vad ett stambyte kostar per lägenhet.

Steg 3: Välj entreprenadform

Här fattar styrelsen ett av de mest avgörande besluten. Formen styr vem som bär ansvaret om något blir fel, och den regleras genom två standardavtal från Byggandets Kontraktskommitté (BKK): AB 04 och ABT 06.

Utförandeentreprenad (AB 04): föreningen låter projektera färdigt och entreprenören bygger enligt era handlingar. Ni har större kontroll över de tekniska lösningarna, men bär också ansvaret om handlingarna visar sig felaktiga.
Totalentreprenad (ABT 06): entreprenören tar funktionsansvar för både projektering och utförande. Ni beskriver funktionen och entreprenören levererar en färdig lösning. Enklare för en styrelse utan egen byggkompetens, men ni styr mindre i detalj.

Garantitiderna ser något olika ut i de två avtalen. Enligt AB 04 kap. 4 § 7 är garantitiden fem år för entreprenörens arbetsprestation och två år för material och varor, oavsett vem av parterna som har valt materialet. Enligt ABT 06 kap. 4 § 7 gäller fem år för entreprenaden, medan två år gäller för av beställaren föreskrivet särskilt material eller särskild vara (fabrikat). Ansvarstiden är tio år från att entreprenaden godkändes och inleds med garantitiden. Under garantitiden är det entreprenören som måste visa att felet inte beror på honom, medan entreprenören efter garantitidens slut bara svarar för väsentliga fel som beror på vårdslöshet, och då är det föreningen som ska bevisa det. BKK arbetar med ersättare till båda avtalen, remissversionerna AB 25 och ABPU 25, men kommitténs egen bedömning är att nya avtal kommer tidigast under senare delen av 2027. Skriv därför in i förfrågan vilken avtalsversion som gäller.

Steg 4: Anbudsförfrågan och utvärdering

En bra förfrågan ger jämförbara anbud. Skicka samma underlag till samtliga anbudsgivare, precisera omfattning och tidplan, och begär priset uppdelat så att ni kan jämföra äpplen med äpplen. Lägsta pris är sällan hela sanningen: referenser, ekonomisk stabilitet och hur entreprenören hanterar ändrings- och tilläggsarbeten (ÄTA) väger minst lika tungt.

Begär in minst tre anbud på identiskt underlag.
Kontrollera referensprojekt, gärna i andra bostadsrättsföreningar, och ring dem.
Granska F-skatt, försäkring och senaste årsredovisning.
Reglera timpriser och påslag för ÄTA redan i avtalet.

Att sitta med teknisk motpart i förhandlingen är sällan något en lekmannastyrelse klarar ensam. En byggledare eller projektledare företräder föreningens intresse gentemot entreprenören, vilket vi utvecklar i vår genomgång av byggledning som beställarstöd.

Steg 5: Planera besiktningarna redan i avtalet

Besiktningen är föreningens kvitto på att arbetet är rätt utfört, och den ska vara inskriven i kontraktet innan spaden sätts i marken. En oberoende besiktningsman, gärna certifierad genom SBR:s expertgrupp för entreprenadbesiktning, ska enligt god sed arbeta med opartiskhet och självständighet.

Förbesiktning: granskar delar som byggs in och blir svåra att komma åt senare, till exempel rör i schakt.
Kontroll under byggtiden: löpande avstämning mot ritningar och handlingar.
Slutbesiktning: avgör om entreprenaden godkänns. Först vid godkänd slutbesiktning börjar garantitiden löpa.
Garantibesiktning: verkställs enligt avtalen före utgången av den kortaste garantitiden, alltså normalt inom två år från slutbesiktningen, och fångar fel som visat sig under garantitiden.

Steg 6: Kommunikationsplan mot de boende

Ett stambyte är lika mycket ett kommunikationsprojekt som ett byggprojekt. De boende ska klara sig utan kök och badrum i veckor, och otydlig information skapar oro och konflikter som landar i styrelsens knä. Lägg därför fast en plan redan innan arbetet startar: vem informerar, hur ofta, och genom vilka kanaler.

Håll ett informationsmöte innan start och lägg ut protokoll och tidplan skriftligt.
Utse en kontaktperson som boende kan nå under hela projektet.
Beskriv konkret vad som händer i varje lägenhet och hur länge.
Ordna praktiska lösningar för vatten, toalett och matlagning under avstängningen.

Den styrelse som går in i upphandlingen med genomarbetat underlag, medvetet val av entreprenadform och ett tydligt besiktnings- och kommunikationsupplägg har gjort det mesta av jobbet innan första röret bryts. Resten handlar om att hålla i de rutiner som lades fast på papperet, och att låta besiktningsmannen göra sitt.

Senast faktagranskad: 24 juli 2026