Foto: SHOX ART via Pexels
Någon K3-underhållsplan finns inte i K3. Bokföringsnämndens regelverk för årsredovisningar kräver inte att en bostadsrättsförening har en underhållsplan. Det kräver att föreningen i förvaltningsberättelsen anger om den har en aktuell plan eller inte. Kravet på att faktiskt ha en plan kommer från två andra håll: föreningens stadgar och, för föreningar som upprättar en ekonomisk plan, bostadsrättslagen.
Börja med vad föreningens stadgar säger, och beställ en komponentuppdelad plan med åtgärd, år och kostnad per komponent, så att den räcker både för redovisningen och för avgiftsbesluten.
K3 kräver ett besked om underhållsplanen, inte en plan
Bostadsrättsföreningar ska upprätta årsredovisningen enligt K3 för räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025. K3 är Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1. Ändringen BFNAR 2025:3 gäller från och med den 16 juni 2025 och ska tillämpas första gången för räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025. För en förening med kalenderår som räkenskapsår gäller ändringen för första gången i årsredovisningen för 2026.
Kapitel 38 i K3 innehåller särskilda regler för bostadsrättsföreningar och fick sin nuvarande lydelse genom BFNAR 2025:3. I punkt 38.2 räknas fyra förhållanden upp som föreningen ska upplysa om i förvaltningsberättelsen. Den fjärde lyder: ”d) om föreningen har eller inte har en aktuell underhållsplan.”
Det är den enda punkten i K3:s allmänna råd som nämner en underhållsplan. Bokföringsnämndens vägledning nämner också underhållsplanen i kommentarerna till punkterna 38.8, 38.12 och 38.13, som underlag och exempel. Ingen av dem säger att föreningen ska ha en plan.
Kommentaren till punkt 38.2 säger vad som räknas som en aktuell plan: ”en underhållsplan som är uppdaterad utifrån de förhållanden som är kända för styrelsen”. Styrelsen måste ta ställning till om innehållet fortfarande stämmer. En plan som inte har öppnats sedan den beställdes kan göra att svaret i förvaltningsberättelsen blir nej, trots att föreningen har en plan i pärmen.
Samma kommentar ger K3:s definition av en underhållsplan: ”en handling i vilken de viktigaste kommande åtgärderna för underhåll och återinvesteringar anges, med uppgift om när de beräknas vidtas och vad kostnaden kan uppskattas till.” Definitionen säger ingenting om hur många år planen ska sträcka sig eller om den ska delas upp i komponenter.
Kravet på en plan kommer från stadgarna eller en ny ekonomisk plan
Bokföringsnämnden skriver själv i sin genomgång för bostadsrättsföreningar inför bytet till K3: ”Det finns inga krav på att en förening som bildats före 2024 ska ha en underhållsplan.”
Bostadsrättslagen kräver en underhållsplan i ett enda läge. Sedan den 1 januari 2024 ska den ekonomiska planen innehålla ”en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov de kommande 50 åren”, enligt 3 kap. 1 a § bostadsrättslagen. En ekonomisk plan upprättas innan en ny förening upplåter lägenheter med bostadsrätt.
En äldre förening kan ändå behöva upprätta en ny ekonomisk plan. Ska föreningen upplåta nya bostadsrätter, till exempel efter att ha byggt lägenheter på vinden, kan den behöva upprätta en ny ekonomisk plan enligt 3 kap. 4 § bostadsrättslagen. Det gäller om något av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet har inträffat sedan den gamla planen upprättades. Den nya ekonomiska planen ska vara komplett och måste därför innehålla en teknisk underhållsplan, enligt Boverkets handbok om ekonomiska planer.
Stadgarna är det andra hållet. Bostadsrättslagen kräver i 9 kap. 5 § att stadgarna innehåller ”grunderna för avsättning av medel för att säkerställa underhållet av föreningens hus”. Lagen kräver en grund för avsättningen, inte en plan. Stadgar kan gå längre än lagen. I HSB:s normalstadgar från 2023 står det i § 28 att styrelsen ska upprätta en underhållsplan, årligen budgetera för underhållet, se till att egendomen besiktigas i enlighet med planen och regelbundet uppdatera den. En förening med sådana stadgar måste ha en plan, och kravet gäller oavsett vilket år föreningen bildades.
Första steget för den tekniska ansvariga är därför att läsa föreningens registrerade stadgar, inte K3.
Vad ska underhållsplanen innehålla enligt Boverket?
K3 definierar en underhållsplan i en mening. För den tekniska underhållsplanen i en ekonomisk plan finns ett utförligare krav i 2 kap. 8 § i Boverkets föreskrifter och allmänna råd om ekonomiska planer, BFS 2025:2. Enligt föreskriften ska planen vara komponentuppdelad, omfatta alla föreningens byggnader och all mark, och ange kommande åtgärder, när de beräknas utföras och vad de beräknas kosta.
Vid ombildning ska besiktningsprotokollet vara underlag. Enligt det allmänna rådet bör planen vara mer detaljerad och specifik ju närmare i tid en åtgärd ligger. Enligt Boverkets handbok redovisas komponenter som har väsentligt olika nyttjandeperioder separat, till exempel stomme, stammar, fasad och tak, och marken ska särskiljas. Boverket skriver också att det inte finns något krav på att föreningen ska hålla den tekniska underhållsplanen uppdaterad.
Formuleringarna i de två regelverken liknar varandra. Boverkets föreskrift säger att ”den enskilda byggnadens egenskaper ska styra hur den tekniska underhållsplanen utformas”, och K3:s kommentar att ”det är den enskilda byggnadens egenskaper som styr innehållet i underhållsplanen”. Planen i en ekonomisk plan ska vara komponentuppdelad, omfatta all mark och sträcka sig 50 år framåt. K3 ställer inget av de kraven på underhållsplanen, men kräver komponentindelning i bokföringen. En plan som uppfyller Boverkets krav kan ge stöd för komponentindelningen i redovisningen, enligt Bokföringsnämndens genomgång och kommentaren till punkt 38.13 i K3.
Boverket skickade den 17 februari 2026 ut ett förslag till ändringar i BFS 2025:2 på remiss, med föreslaget ikraftträdande den 1 januari 2027. Förslaget ändrar bland annat 2 kap. 9 §, så att även kooperativa hyresrättsföreningars ekonomiska planer ska beskriva grunderna för att avsätta medel till underhållet. Remissförslaget ändrar inte reglerna om den tekniska underhållsplanen.
Planens komponenter ska gå att föra över till bokslutet
En så kallad K3-underhållsplan är i praktiken en underhållsplan vars rader går att använda när byggnaden delas upp i komponenter i bokföringen. Enligt punkt 17.4 i K3 ska en materiell anläggningstillgång delas upp på sina betydande komponenter om skillnaden i förbrukning mellan dem förväntas vara väsentlig. Föreningen bedömer själv vilka komponenter byggnaden har och hur lång nyttjandeperiod var och en har. Hur den uppdelningen görs vid själva övergången beskrivs i artikeln om K3, komponentindelningen och ingångsbalansräkningen.
Underhållsplanen är ett lämpligt underlag. Kommentaren till punkt 38.13 säger att en bedömning av lämpliga komponentindelningar ”kan med fördel göras utifrån olika aktiviteter i en underhållsplan och normala bytes- eller åtgärdsintervall”. Fyra saker gör planen användbar för komponentindelningen:
- Varje rad motsvarar en byggnadsdel som byts ut i sin egen takt, till exempel tak, fasad, fönster, stammar, ventilation och hiss.
- Varje rad har ett bedömt skick och en återstående livslängd, som ger stöd för att bedöma återstående nyttjandeperiod.
- Planen skiljer på föreningens och medlemmarnas underhållsansvar. Enligt punkt 38.13 ska delar av byggnaden som inte omfattas av föreningens underhållsansvar räknas till stommen, om de inte redovisas som egna komponenter. Gränsen följer bostadsrättslagen och stadgarna, kan gå på ett annat ställe i lägenheten än i grannföreningen och beskrivs närmare i genomgången av vem som ansvarar för vad i en bostadsrätt.
- Marken hålls isär från byggnaden.
När en komponent senare byts ut ska utgiften enligt punkt 17.5 i K3 räknas in i tillgångens redovisade värde och skrivas av. Utgifter för löpande underhåll och reparationer kostnadsförs. Planen behöver skilja ett byte av en hel komponent från återkommande underhåll.
Planerat underhåll räknas tillbaka i nyckeltalet sparande
Underhållsplanen syns i årsredovisningen på två ställen till. Nyckeltalet sparande per kvadratmeter räknas enligt punkt 38.8 på ett justerat resultat där bland annat ”årets kostnad för planerat underhåll” läggs tillbaka. Kommentaren definierar planerat underhåll som till exempel underhåll som utförts enligt föreningens underhållsplan eller liknande och som kostnadsförs. Vanliga mindre reparationer som görs vid behov räknas inte dit.
Går föreningen med förlust ska den enligt årsredovisningslagen upplysa om vad förlusten innebär för möjligheten att finansiera framtida åtaganden. Enligt punkt 38.12 ska föreningen då ange hur åtagandena ska finansieras. Kommentaren nämner underhållsplanen som en källa till vilka återinvesteringar och vilket underhåll som väntar.
Fonden för yttre underhåll följer stadgarna
Avsättningen till fonden för yttre underhåll redovisas enligt punkt 38.14 som en egen post under bundet eget kapital. Reserveringen bokförs som en omföring från fritt till bundet eget kapital när behörigt organ har fattat beslut och beslutet verkställs, enligt punkt 38.15. Reserveringen uppfyller enligt kommentaren inte förutsättningarna för att redovisas som en skuld eller avsättning. Kommentaren betonar att stadgarnas utformning har mycket stor betydelse för när reserveringen och användningen ska redovisas.
Även här kan stadgarna knyta fonden till planen. I HSB:s normalstadgar från 2023 ska styrelsen ”i enlighet med upprättad underhållsplan reservera respektive ta i anspråk medel för yttre underhåll”. Hur stor avsättningen bör vara räknas ut ur planen, och den uträkningen finns i artikeln om en lagom avsättning till underhållsfonden.
Beställ planen så att den fungerar för både styrelsen och bokslutet
Ska föreningen beställa en ny plan är kraven i Boverkets föreskrift det mest precisa underlaget att lägga i förfrågan, även när ingen ekonomisk plan ska upprättas. Be om en komponentuppdelad plan som omfattar alla byggnader och all mark, med åtgärd, år och kostnad per komponent och ett bedömt skick. Be också om att gränsen mellan föreningens och medlemmarnas ansvar dras efter föreningens egna stadgar, och att planen är uppställd så att den ekonomiska förvaltaren kan föra över komponenterna till anläggningsregistret.
Planens tidshorisont är ett eget val så länge ingen ny ekonomisk plan ska upprättas. Hur ett kommande stambyte förs in i planen beskrivs i artikeln om underhållsplanen när stambytet närmar sig. Hur planen sedan används för avgift och avsättning år för år beskrivs i genomgången av underhållsplanen som kärnan i den tekniska förvaltningen.
Oavsett vad stadgarna säger ska styrelsen i förvaltningsberättelsen i varje årsredovisning från och med räkenskapsåret 2026 svara på om planen är aktuell.
Senast faktagranskad: 12 oktober 2026