Foto: Valentin Ivantsov via Pexels
Om ett stopp i avloppet eller en trasig ytterdörr är din sak eller föreningens avgörs av föreningens stadgar, inte bara av lagen. Bostadsrättslagens huvudregel är att du håller lägenheten i gott skick på egen bekostnad och att föreningen svarar för huset i övrigt. Den regeln gäller bara om inte något annat bestämts i stadgarna. Föreningen ska däremot reparera ledningar för avlopp, värme, gas, el och vatten som den har dragit in och som tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanalerna.
Leta därför upp underhållsparagraferna i din förenings stadgar innan du ringer en hantverkare. Där står om dörren, golvbrunnen och elementen är dina eller föreningens.
Samma trasiga ytterdörr betalas av olika parter i olika föreningar
Enligt lagens huvudregel hör dörren till lägenheten och är din. I en förening med HSB:s normalstadgar från 2011 är själva ytterdörren i stället föreningens, enligt § 32 punkt 5. Du svarar där för dörrens insida och för beslag, handtag, gångjärn, tätningslister, brevinkast, lås och nycklar.
Föreningar som har kvar HSB:s normalstadgar från 2003 har en annan fördelning. Där svarar bostadsrättshavaren för lägenhetens ytterdörr med lister, foder, karm, tätningslister och lås, och föreningen svarar bara för målningen av dörrens yttersida. Två HSB-föreningar kan ge olika svar på samma fråga, beroende på vilken årgång av stadgarna de har antagit.
I Brf Sundveda Äng ligger ansvaret för en dörr som skadats vid inbrott i stället på bostadsrättshavaren. Föreningens förteckning över ansvaret för underhåll, som förtydligar § 35 i stadgarna, säger: ”För skada på ytterdörr med tillhörande karm genom inbrott eller annan åverkan svarar bostadsrättshavaren.”
Efter ett inbrott lagar föreningen dörren i en HSB-förening med 2011 års stadgar, medan du svarar för låset. I Sundveda Äng betalar du både dörren och karmen. Den som har underhållsansvaret ska reparera oavsett vem som orsakade skadan, men kan kräva skadestånd av den som vållat den, enligt HSB:s vägledning. Hur hemförsäkringen och bostadsrättstillägget ersätter dörren och låset står i genomgången av vad hemförsäkringen täcker i en bostadsrätt och vad föreningen betalar.
Stoppet i golvbrunnen rensar du, stammen ansvarar föreningen för
Stamledningarna för avlopp är föreningens att reparera. Det gäller ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten som föreningen har försett lägenheten med och som tjänar fler än en lägenhet. Båda villkoren måste vara uppfyllda.
De delar av avloppet som finns inne i lägenheten är oftast ditt ansvar. I HSB:s normalstadgar från 2011 svarar du för klämringen runt golvbrunnen och för rensning av golvbrunn och vattenlås. Du svarar också för de avloppsledningar som syns i lägenheten och bara betjänar den. Föreningen svarar för stamledningarna och för ledningar som den har dragit i golv, tak, lägenhetsavskiljande eller bärande vägg. Rensning av själva avloppsledningen svarar föreningen för, enligt HSB:s vägledning.
I Sundveda Äng svarar du på samma sätt för rensning av golvbrunn och vattenlås. Där svarar du dessutom för avloppsledningar till de delar de är åtkomliga inne i bostaden och bara betjänar din lägenhet.
Läcker avloppet är det ingen vattenledningsskada. Med vattenledningsskada avses enligt HSB:s vägledning en skada av att en trycksatt ledning för kallt eller varmt vatten har läckt. Vid en skada från en läckande avlopps- eller värmeledning gäller den vanliga ansvarsfördelningen, enligt HSB:s vägledning. Föreningen reparerar då det som är dess, och du det som är ditt.
Sitter felet i något som föreningen ansvarar för ska du anmäla det. HSB:s normalstadgar ålägger bostadsrättshavaren att anmäla fel och brister i den utrustning och de ledningar som föreningen svarar för.
Bostadsrättslagen gör dig ansvarig för lägenheten och föreningen för resten av huset
Föreningen ska hålla lägenheten, huset och marken i gott skick i den mån ansvaret inte vilar på bostadsrättshavaren, enligt 7 kap. 4 § bostadsrättslagen. Bostadsrättshavarens del står i 7 kap. 12 §:
- du ska på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte stadgarna bestämmer något annat. Det gäller även mark som ingår i upplåtelsen.
- efter en brand- eller vattenledningsskada svarar du för reparationen bara om skadan uppkommit genom din egen vårdslöshet eller försummelse. Detsamma gäller vårdslöshet eller försummelse av någon i ditt hushåll, en gäst, någon du har låtit bo i lägenheten eller någon som arbetat där åt dig.
- har någon i ditt hushåll, en gäst, någon du har låtit bo i lägenheten eller någon som arbetat där åt dig orsakat en brand genom vårdslöshet eller försummelse, svarar du bara om du själv har brustit i omsorg och tillsyn.
Orden inre och yttre underhåll används ofta om fördelningen, men de står inte i lagen. Föreningen kan bara avvika från lagen genom att ta på sig mer ansvar, enligt HSB:s vägledning. Enligt HSB:s vägledning kan stadgarna inte göra dig ansvarig för delar av huset utanför din egen lägenhet. Sundveda Ängs regler om inbrottsskadade dörrar och om ventilationskanaler som bara betjänar din bostad ryms inom den gränsen, eftersom både dörren och de kanalerna hör till lägenheten.
Var gränsen går vid en läcka under diskbänken, och hur försäkringarna delar på kostnaden, står i artikeln om hemförsäkringen i bostadsrätt.
Lag och stadgar fördelar dörr, avlopp, element och ventilation olika
| Del | Lagens huvudregel | HSB:s normalstadgar 2011 | Brf Sundveda Äng |
|---|---|---|---|
| Ytterdörr med karm | Din | Föreningens. Du svarar för insidan | Din vid inbrott eller annan åverkan. Föreningen målar utsidan |
| Lås och nycklar till ytterdörren | Ditt | Ditt | Ditt |
| Rensning av golvbrunn och vattenlås | Din | Din | Din |
| Avloppsledning som bara betjänar din lägenhet | Din | Din där den syns i lägenheten. Föreningens i golv, tak och lägenhetsavskiljande eller bärande vägg | Din där den är åtkomlig i bostaden |
| Vattenburna element | Lagen nämner bara värmeledningar som tjänar fler än en lägenhet | Föreningens. Du målar | Du målar, inget annat |
| Ventilation | Kanaler som tjänar fler än en lägenhet är föreningens | Föreningen svarar för hela ventilationssystemet, inklusive ventilationsdonen | Du svarar för kanaler som är åtkomliga i bostaden och bara betjänar den, och målar ventiler och byter filter |
Ansvaret för elementen har ändrats även i nyare stadgar. I HSB:s normalstadgar från 2023 lades ansvaret för elradiatorer, elburen golvvärme och handdukstorkar på bostadsrättshavaren, medan föreningen ansvarar för vattenburna system, enligt en sammanställning av ändringarna.
Så hittar du vad din förenings stadgar säger om underhållsansvaret
- Skaffa stadgarna i den lydelse som gäller. Be styrelsen eller förvaltaren om dem, eller leta på föreningens webbplats. En ändring av stadgarna får inte verkställas förrän den har registrerats, så en ny lydelse får inte tillämpas förrän den är registrerad.
- Hitta paragraferna om bostadsrättshavarens och föreningens ansvar. I HSB:s normalstadgar är det § 31 och § 32. I Sundveda Äng är det § 35.
- Läs vad som gäller för det som inte räknas upp. HSB:s § 31 räknar upp vad som ”bland annat” hör till lägenheten, så det som inte nämns faller tillbaka på huvudregeln och är ditt. Sundveda Ängs förteckning säger tvärtom att föreningen utför underhållet av det som inte räknats upp, medan du anmäler behovet.
- Låt stadgetexten gå före listorna. Vissa punkter i HSB:s egen tabell är en tolkning av lag, stadgar och rättspraxis och framgår inte uttryckligen av dem.
Gör föreningen inte sin del får du åtgärda bristen på dess bekostnad
Åsidosätter föreningen sin reparationsskyldighet gäller samma regler som för en lägenhet som inte var i rätt skick vid första tillträdet.
Om styrelsen efter tillsägelse inte ser till att bristen åtgärdas så snart det kan ske, får du avhjälpa den på föreningens bekostnad. Du får också skälig nedsättning av årsavgiften för den tid lägenheten är i bristfälligt skick, och ersättning för skada om bristen beror på försummelse från föreningens sida.
Är bristen av väsentlig betydelse och kan den inte avhjälpas utan dröjsmål, eller åtgärdar inte styrelsen den efter tillsägelse, får du efter uppsägning frånträda bostadsrätten. När bristen väl är avhjälpt får du inte längre säga upp bostadsrätten.
Gör tillsägelsen skriftligt och spara den, eftersom rätten att laga på föreningens bekostnad börjar med den.
Försummar du ditt ansvar så att någon annans säkerhet äventyras, eller så att det finns risk för omfattande skador på någon annans egendom, får föreningen avhjälpa bristen på din bekostnad. Det förutsätter att du har uppmanats att åtgärda bristen och inte har gjort det så snart som möjligt. Föreningen har också rätt att komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för arbete som den svarar för.
Vem ansvarar för balkongen, och vad får du bygga om i bostadsrätten?
På en balkong svarar du i HSB:s normalstadgar från 2011 för renhållning och snöskottning och för målning av balkongfrontens insida och golvet. Betongplattan, infästningen och räcket brukar höra till föreningen, vilket beskrivs i genomgången av balkongunderhåll, besiktning och betongskador i brf.
Ansvaret för underhållet säger inget om vad du får bygga om. Ingrepp i bärande konstruktion och ändringar av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten kräver styrelsens tillstånd, även i den del av lägenheten som du själv underhåller. Hur en ansökan prövas står i artikeln om medlemmens rätt och styrelsens ansvar vid renovering i bostadsrätt.
Senast faktagranskad: 12 oktober 2026