Foto: Mikhail Nilov via Pexels
En budget i en bostadsrättsförening kan visa förlust samtidigt som föreningens konto växer. Avskrivningarna på huset är en kostnad i resultatet, men inga pengar lämnar kontot. Ett byte av fönster eller stammar gör det omvända: kontot töms, medan resultatet samma år påverkas bara lite. En kassör som inte skiljer på resultatet och kontot kan höja avgiften i onödan, eller låta bli när kontot krymper.
Budgeten för en mindre brf kan gå med förlust medan kontot växer
Brf Exempel är påhittad. Den har 18 lägenheter med sammanlagt 1 350 kvadratmeter, alla upplåtna med bostadsrätt, och en årsavgift på 750 kronor per kvadratmeter. Lånen uppgår till 4 miljoner kronor med 3 procents ränta, och föreningen amorterar 80 000 kronor om året. Exemplet är förenklat och har bara de vanligaste posterna.
| Post | Resultatbudget, kronor | Likviditetsbudget, kronor |
|---|---|---|
| Årsavgifter | 1 012 500 | 1 012 500 |
| Värme, el och vatten | −285 000 | −285 000 |
| Försäkring, förvaltning, fastighetsskötsel, sophämtning och övrigt | −200 000 | −200 000 |
| Reparationer | −60 000 | −60 000 |
| Planerat underhåll, målning av trapphus | −90 000 | −90 000 |
| Räntor | −120 000 | −120 000 |
| Avskrivningar | −300 000 | 0 |
| Amortering | 0 | −80 000 |
| Summa | −42 500 | 177 500 |
Resultatbudgeten visar en förlust på 42 500 kronor. Samtidigt växer kontot med 177 500 kronor. Avskrivningen på 300 000 kronor är en kostnad som inte kräver någon utbetalning. Amorteringen på 80 000 kronor är en utbetalning som inte är någon kostnad, eftersom den bara minskar skulden.
Ett fönsterbyte tömmer kontot men påverkar resultatet lite
Lägg till ett fönsterbyte för 400 000 kronor samma år. Kontot krymper då med 222 500 kronor i stället för att växa. För räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025 ska alla bostadsrättsföreningar upprätta årsredovisning enligt K3. Där räknas utgiften för att byta ut en komponent in i byggnadens värde, enligt Bokföringsnämndens frågor och svar om ändringarna i K2 och K3 från 2026. De nya fönstren skrivs i stället av över sin nyttjandeperiod. De gamla fönstrens kvarvarande värde tas bort ur balansräkningen och blir en kostnad det året.
Exemplet förutsätter att föreningen inte har gjort trapphusets målning till en egen komponent, så målningen kostnadsförs direkt. Vilka komponenter byggnaden består av bedömer föreningen själv. Gränsen mellan underhåll som kostnadsförs och utbyte som skrivs av avgör var en stor utgift hamnar i budgeten. Hur föreningens byggnad delas upp i komponenter står i artikeln om K3 och komponenterna i en bostadsrättsförening.
Underhållsfonden är ingen kostnad
En avsättning till underhållsfonden syns varken i resultatet eller på kontot. Den redovisas som en omföring från fritt till bundet eget kapital när det organ som stadgarna pekar ut har beslutat om den och beslutet verkställs. Regeln finns i kapitel 38 om bostadsrättsföreningar, som Bokföringsnämnden förde in i K3 genom det allmänna rådet BFNAR 2025:3. Hur stor avsättningen ska vara bestämmer föreningens stadgar, inte Bokföringsnämnden. Varför den ändå bör räknas fram ur underhållsplanen står i artikeln om hur stor avsättningen till underhållsfonden bör vara.
En förlust kräver en förklaring i årsredovisningen
Blir utfallet som i budgeten måste förlusten förklaras. En bostadsrättsförening som går med förlust ska i förvaltningsberättelsen upplysa om vad förlusten innebär för möjligheten att finansiera framtida åtaganden. Enligt punkt 38.12 i K3 ska föreningen dessutom ange hur åtagandena ska finansieras.
Nyckeltalet sparande per kvadratmeter visar en annan bild. Det räknas enligt punkt 38.8 i K3 som årets resultat plus avskrivningar, kostnader för utrangeringar och planerat underhåll, delat med summan av ytan upplåten med bostadsrätt och ytan upplåten med hyresrätt. Väsentliga intäkter och kostnader som inte hör till den normala verksamheten räknas bort. För Brf Exempel blir det 347 500 kronor delat med 1 350 kvadratmeter, vilket ger 257 kronor per kvadratmeter. Vilka nivåer rådgivare brukar räkna som rimliga står i genomgången av nyckeltalen i en brf och vad de bör ligga på.
Måste en bostadsrättsförening ha en budget enligt lagen?
Nej. Ordet budget finns inte i bostadsrättslagen, lagen om ekonomiska föreningar, bokföringslagen eller årsredovisningslagen. Styrelsen ska däremot fortlöpande bedöma föreningens ekonomiska situation och se till att bokföringen och hanteringen av pengarna kontrolleras ordentligt. Det gäller även en bostadsrättsförening. En budget som stäms av mot utfallet under året är ett sätt att göra bedömningen.
Avgifterna fastställs av styrelsen, om inte stadgarna säger något annat. Bara en ändring av insatsen måste beslutas av föreningsstämman. Årsavgiften tas ut för den löpande verksamheten, och stadgarna ska innehålla grunderna för hur den beräknas och hur lång tid räkenskapsåret omfattar. Den nyvalda kassören bör därför börja med stadgarna. De visar vem som beslutar om avgiften och vilket år budgeten ska täcka.
Det finns inget lagstadgat datum för när budgeten ska vara klubbad. Eftersom budgeten oftast är underlaget för årsavgiften blir den i praktiken klar före avgiftsbeslutet. Avgiften måste vara fastställd innan den första avin för det nya räkenskapsåret skickas. Hur långt i förväg det blir varierar mellan föreningar. Det beror på hur ofta föreningen aviserar, hur lång tid förvaltaren behöver för att lägga in en ny avgift och om stadgarna kräver att medlemmarna får besked om en höjning en viss tid i förväg.
Räkenskapsåret behöver inte vara kalenderår. Det ska omfatta tolv kalendermånader, och en ekonomisk förening får ha brutet räkenskapsår. En förening med räkenskapsår från juli till juni gör därför sin budget på en helt annan tid av året än grannföreningen med kalenderår.
Bokföringen pågår året runt och avslutas med bokslutet
Budgeten är en plan, bokföringen är utfallet. Kontanta in- och utbetalningar ska bokföras senast påföljande arbetsdag och andra affärshändelser så snart det kan ske. Ett företag med en årlig nettoomsättning som normalt är högst 3 miljoner kronor får vänta med att bokföra tills betalningen sker. Vid räkenskapsårets slut ska då alla obetalda fordringar och skulder bokföras. Brf Exempel, med drygt 1 miljon kronor i årsavgifter, ligger under gränsen.
När den löpande bokföringen avslutas bokförs de poster som behövs för att bestämma årets intäkter, kostnader och ställningen på balansdagen. Bokslutstransaktionerna är ett av skälen till att utfallet sällan blir exakt som budgeten. Underlaget ska sparas till och med det sjunde året efter utgången av det kalenderår då räkenskapsåret avslutades.
Med kalenderår går året från budget till stämma senast den 30 juni
Listan gäller en förening med kalenderår där styrelsen beslutar om avgiften. Andra föreningar har andra tider.
- Före första avin för det nya året: styrelsen beslutar om budget och årsavgift.
- Under året: styrelsen jämför utfallet med budgeten, till exempel i förvaltarens månadsrapport och dess nyckeltal.
- Den 31 december: räkenskapsåret tar slut och bokslutsarbetet börjar.
- Senast sex veckor före stämman: årsredovisningen ska lämnas till revisorerna.
- Senast den 30 juni: ordinarie föreningsstämma, inom sex månader från räkenskapsårets utgång.
Stämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för året som gått. Nästa års budget hör inte till de beslut som lagen kräver av årsstämman, och den har styrelsen normalt redan beslutat. Vad årsredovisningen ska innehålla och vilka frister som gäller efter stämman, bland annat för Bolagsverket, står i artikeln om årsredovisningen i en brf. Vilka delar av budget, bokföring och bokslut som brukar ingå i ett förvaltningsavtal står i guiden till ekonomisk förvaltning i en brf.
Senast faktagranskad: 21 oktober 2026