Foto: Curtis Adams via Pexels
När en medlem vill slå ut en vägg, bygga en köksö eller flytta badrummet uppstår genast två frågor som ofta blandas ihop. Får medlemmen göra detta, och måste styrelsen säga ja? Sedan den första januari 2023 är svaret tydligare än tidigare. Då skärptes och förtydligades reglerna i bostadsrättslagen genom reformen Tryggare bostadsrätt, och listan över åtgärder som kräver styrelsens tillstånd blev både längre och mer konkret. Den här guiden går igenom vad som gäller, skriven så att både du som vill renovera och du som sitter i styrelsen och ska hantera ansökan får svar.
Utgångspunkten är enkel. En bostadsrättshavare äger rätten att nyttja sin lägenhet och får inreda och underhålla den efter eget tycke, men inte göra vad som helst med själva byggnaden. Lägenheten är en del av föreningens hus, och ingrepp som påverkar konstruktion, ledningar eller brandsäkerhet berör alla. Därför drar lagen en gräns mellan det medlemmen själv bestämmer över och det som kräver ett ja från styrelsen.
Vad lagen faktiskt säger
Den centrala bestämmelsen finns i 7 kap. 7 § bostadsrättslagen. Där räknas upp vilka åtgärder en bostadsrättshavare inte får utföra utan styrelsens tillstånd. Sedan 2023 omfattar uppräkningen ingrepp i en bärande konstruktion, installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, installation eller ändring av anordning för ventilation, installation eller ändring av eldstad eller rökkanal eller annan påverkan på brandskyddet, samt någon annan väsentlig förändring av lägenheten. Tillägget om ventilation och om eldstad, rökkanal och brandskydd är en av de viktigaste nyheterna i reformen. Tidigare var rättsläget oklart kring just dessa åtgärder, vilket ledde till tvister.
Lika viktigt är att lagen begränsar styrelsens utrymme att säga nej. Styrelsen får vägra tillstånd endast om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Det är ett högt ställt krav. En styrelse kan alltså inte avslå en ansökan av godtycke, för att man tycker illa om sökanden eller för att man i allmänhet ogillar ombyggnader. Det måste finnas en konkret risk för fastigheten eller för andra boende, till exempel att en bärande vägg försvagas, att ett ledningsdrag äventyrar grannarnas vatten eller att en ny eldstad ökar brandrisken. Den som söker har samtidigt en motsvarande skyldighet att lämna underlag som gör det möjligt för styrelsen att bedöma just den risken.
För hus med särskilda kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värden gäller en strängare ordning. Där krävs tillstånd även för åtgärder som annars hade varit fria, om de påverkar dessa värden.
Det här får medlemmen göra utan att fråga
Allt som räknas som vanligt underhåll och ytskikt ligger inom medlemmens egen rätt. Att måla om, tapetsera, byta golv, sätta upp nya köksluckor eller byta vitvaror som ansluts till befintliga uttag kräver ingen ansökan. Att flytta en lättvägg som inte är bärande är normalt heller inte tillståndspliktigt, även om det alltid är klokt att stämma av med styrelsen i förväg om man är osäker på väggens funktion. Gränsen går vid det som rör konstruktion, fasta installationer och brandskydd, eller annars är så omfattande att det blir en väsentlig förändring av lägenheten.
Tillstånd eller inte: konkreta exempel
Den abstrakta lagtexten blir tydligare med exempel. Tabellen nedan visar hur vanliga renoveringsåtgärder faller ut. Notera att en åtgärd som i sig verkar liten kan bli tillståndspliktig så snart den berör en ledning, en bärande del eller brandskyddet.
| Åtgärd | Tillstånd? | Varför |
|---|---|---|
| Måla om, tapetsera, byta golvmatta eller parkett | Nej | Ytskikt och vanligt underhåll |
| Byta köksluckor och bänkskiva | Nej | Berör inte ledningar eller konstruktion |
| Byta diskmaskin i befintlig anslutning | Nej | Ingen ändring av ledningsdragning |
| Riva en icke-bärande innervägg | Ofta nej, men stäm av | Tillstånd krävs om det blir en väsentlig förändring |
| Riva eller göra ingrepp i en bärande vägg | Ja | Ingrepp i bärande konstruktion |
| Flytta avloppsstammen för en ny köksö | Ja | Ändring av ledning för avlopp |
| Flytta eller bygga om badrummet | Ja | Ändring av avlopp och vatten, ofta även ventilation |
| Sätta in en braskamin eller ny rökkanal | Ja | Installation av eldstad och rökkanal, påverkar brandskydd |
| Bygga in eller flytta köksfläktens kanal | Ja | Ändring av anordning för ventilation |
Ett exempel som ofta dyker upp i praktiken: en medlem i en förening från 1960-talet vill öppna upp mellan kök och vardagsrum genom att ta bort väggen däremellan. Om väggen är en ren lättvägg utan bärande funktion och utan installationer kan medlemmen i många fall göra det själv. Men i hus från den tiden döljer mellanväggar ofta både bärande funktion och ledningsstråk. Visar det sig att väggen bär last, eller att den rymmer ventilationskanaler eller vattenledningar, blir åtgärden tillståndspliktig. Då måste medlemmen söka, och styrelsen måste pröva om en konstruktör har intygat att lasten kan tas upp på annat sätt. Slutsatsen är att ingen bör börja riva innan väggens funktion är utredd.
Så ser en bra tillståndsansökan ut
För medlemmen lönar det sig att lämna en genomarbetad ansökan från början. Ju mer underlag styrelsen får, desto lättare och snabbare kan den fatta ett ja. En ansökan som styrelsen kan säga ja till på sakliga grunder innehåller normalt en beskrivning av vad som ska göras och varför, en ritning eller skiss som visar före och efter, uppgift om vilken hantverkare som ska anlitas och dennas behörighet, samt en tidsplan. Vid arbeten i våtrum bör ansökan visa att jobbet utförs enligt branschreglerna och Boverkets byggregler, och att ett kvalitetsdokument eller våtrumsintyg kommer att lämnas när arbetet är klart. Vid ingrepp i bärande konstruktion bör en konstruktörs utlåtande bifogas. Tänk på att ansvaret för att arbetet blir fackmässigt utfört ligger kvar hos medlemmen även sedan tillstånd getts.
Branschorganisationerna ger samma råd. Både Bostadsrätterna och HSB betonar att ansökan ska vara skriftlig och tillräckligt detaljerad för att styrelsen ska kunna bedöma riskerna, och att medlemmen ska invänta ett beslut innan arbetet startar. När en renovering berör ledningar eller våtrum är det också värt att stämma av tidpunkten mot föreningens egna planer. Om ett större stambyte är på gång inom några år kan en nyrenoverad badrumsyta behöva rivas upp igen, och då tjänar både medlem och förening på samordning.
Checklista för styrelsens beslut
För styrelsen handlar god förvaltning om att hantera ansökan sakligt, snabbt och spårbart. En kort minneslista håller processen i ordning:
- Begär in komplett underlag: beskrivning, ritning, hantverkarens behörighet, tidsplan och eventuellt konstruktörs- eller våtrumsintyg.
- Bedöm om åtgärden faller under 7 kap. 7 §. Gör den inte det behövs inget tillstånd, och det bör styrelsen meddela tydligt.
- Pröva den enda lagliga grunden för avslag: medför åtgärden påtaglig skada eller olägenhet för föreningen? Om inte ska tillstånd ges.
- Förena gärna ett ja med rimliga villkor, till exempel krav på fackmannamässigt utförande, arbetstider och slutbesiktning.
- Protokollför beslutet i styrelseprotokollet med datum, vad ansökan avsåg, vilket underlag som låg till grund och vilka eventuella villkor som ställdes.
Protokollföringen är inte en formalitet. Den är styrelsens egen trygghet om en tvist skulle uppstå senare, och den gör att kommande styrelser kan se vad som faktiskt har godkänts i en lägenhet. Att hantera tillståndsärenden ingår i föreningens löpande tekniska förvaltning, och en förening som har ordning på sina renoveringsbeslut slipper många framtida frågetecken kring vem som ansvarar för vad.
När renoveringen sker utan lov
Reformen 2023 skärpte också konsekvenserna av att renovera utan tillstånd. Enligt 7 kap. 18 § bostadsrättslagen kan nyttjanderätten förverkas om bostadsrättshavaren utan behövligt tillstånd utför en åtgärd som anges i 7 §. Förverkande betyder att föreningen kan säga upp medlemmen och i förlängningen tvinga fram en avflyttning. Det är den yttersta påföljden och används sällan, men möjligheten finns numera uttryckligen i lagen för olovliga åtgärder som inte är ringa.
Innan det går så långt finns flera spärrar till medlemmens skydd. Förverkande gäller inte i ringa fall. Föreningen måste dessutom anmana medlemmen att vidta rättelse, och om medlemmen rättar sig får hen inte skiljas från lägenheten. Det finns också en tidsgräns: föreningen måste agera inom två månader från den dag den fick reda på förhållandet, annars förlorar den rätten att åberopa det. I praktiken innebär detta att en styrelse som upptäcker en olovlig renovering bör dokumentera upptäckten och agera utan dröjsmål, medan en medlem som blivit anmanad bör ta möjligheten att rätta på allvar.
Vid sidan av förverkande finns mildare verktyg. Föreningen kan kräva att arbetet återställs på medlemmens bekostnad. Medlemmen ansvarar för fel och skador som den egna renoveringen orsakar, både i den egna lägenheten och om vattnet sipprar ner till grannen. Här blir gränsen mellan föreningens fastighetsförsäkring och medlemmens bostadsrättstillägg viktig, och vid skador efter en renovering avgör ofta vållandet vem som står för notan. Hur ansvaret fördelas mellan förening och medlem behandlas närmare i guiden om försäkringar för bostadsrättsfastigheter.
Skilj gällande rätt från det som ännu är förslag
Reglerna i den här guiden är gällande rätt sedan den första januari 2023. Det pågår samtidigt ett lagstiftningsarbete som kan skärpa läget ytterligare, bland annat utredningsförslaget Ds 2025:28 som berör förverkande och prövning av medlemskap. Det är fortfarande ett förslag och inte gällande regler, och det är viktigt att inte blanda ihop de två. Vad förslaget kan innebära för styrelsearbetet har vi gått igenom separat i artikeln om de skärpta reglerna i Ds 2025:28.
För den som ska renovera och för den styrelse som ska hantera ansökan landar allt i samma sak. Lagen ger medlemmen en stark rätt att förändra sin lägenhet, men inte på bekostnad av huset eller grannarna. En tidig och välunderbyggd ansökan, en saklig prövning och ett protokollfört beslut löser de allra flesta renoveringar utan friktion. Det som skapar problem är tystnaden, renoveringen som påbörjas utan ett ord till styrelsen och som sedan visar sig ha rört en stam eller en bärande vägg.