Du får hyra ut din bostadsrätt i andra hand medan du jobbar ett år på annan ort, men först måste styrelsen säga ja. Säger styrelsen nej kan hyresnämnden ge dig tillstånd i stället, och arbete på annan ort är ett av de skäl som kan ge rätt att hyra ut. Hyran kommer du och hyresgästen överens om. Är den väsentligt högre än vad som i allmänhet tas för liknande privatuthyrda lägenheter kan hyresnämnden sänka den. Skatt betalar du bara på det som blir kvar när du har dragit av 40 000 kronor och din avgift till föreningen, om lägenheten ligger i en äkta förening.
Styrelsen måste säga ja innan hyresgästen flyttar in
Du får låta någon annan bo i lägenheten på egen hand bara om styrelsen ger sitt samtycke. Det gäller även om du inte tar ut någon hyra, till exempel när en vän får bo i lägenheten gratis.
Sedan den 1 juli 2026 räknas även uthyrning av en del av lägenheten som andrahandsuthyrning, om du inte själv bor permanent i lägenheten eller annars använder den i beaktansvärd utsträckning. Flyttar du till Umeå och hyr ut ett rum men behåller ett för egen del när du är hemma, krävs samtycke ändå om du inte använder lägenheten i beaktansvärd utsträckning. Var gränsen går, med ett riktmärke i antal dagar om året, står i artikeln om styrelsens prövning av andrahandsuthyrning.
| Din situation | Behövs styrelsens samtycke? |
|---|---|
| Du hyr ut hela lägenheten medan du bor på annan ort | Ja |
| Du hyr ut ett rum men bor själv på annan ort | Ja, sedan den 1 juli 2026 |
| Du bor kvar i lägenheten och har en inneboende | Nej, så länge du själv bor där |
| Du lånar ut lägenheten gratis medan du är borta | Ja, hyran saknar betydelse |
| Du hyr ut några nätter via Airbnb | Ja, samma regler gäller. Se korttidsuthyrning i bostadsrätt |
Ett års jobb på annan ort är ett skäl hyresnämnden kan godta
Säger styrelsen nej får du ändå hyra ut om hyresnämnden ger tillstånd. Nämnden ska lämna tillstånd om du har skäl för uthyrningen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra. Tillståndet ska gälla för en viss tid och kan förenas med villkor.
Arbete eller studier på annan ort är ett av de skäl som Sveriges Domstolar räknar upp. Andra är att hyra ut till en närstående, att provbo som sambo och att lägenheten är svårsåld. Är lägenheten svårsåld ger det normalt rätt att hyra ut i högst ett år.
Föreningen kan ha befogad anledning att vägra om den du vill hyra ut till inte är skötsam. I en mindre förening där många lägenheter redan är uthyrda kan också föreningens intresse av att medlemmarna bor där själva väga tungt.
Sedan den 1 juli 2026 ska tidigare uthyrningar räknas in bara om de har skett i betydande omfattning. Har du hyrt ut lägenheten förut väger det lättare än tidigare när du söker på nytt. Ändringen beskrivs i nyheten om de nya reglerna för andrahandsuthyrning från den 1 juli. Hur ändringen slår ut i praktiken får hyresnämndernas och hovrättens avgöranden visa, enligt Sveriges Domstolar.
Styrelsen behöver veta vem som flyttar in och hur länge
Lagen säger inget om hur ansökan till styrelsen ska se ut. Har föreningen en egen blankett ska du använda den. Annars fungerar en skriftlig ansökan med samma uppgifter som hyresnämnden kräver, om du skulle behöva gå vidare dit. Det är tiden du vill hyra ut, varför du vill hyra ut, vem du vill hyra ut till och hur styrelsen når dig.
Ansökan till styrelsen kan se ut så här
Till styrelsen i Brf [föreningens namn]
Ansökan om samtycke till andrahandsuthyrning av lägenhet [lägenhetsnummer], [adress]
Jag ansöker om samtycke att hyra ut min lägenhet i andra hand från den [datum] till den [datum].
Skäl: Jag har fått en tidsbegränsad anställning i [ort] under samma period. En kopia av anställningsavtalet bifogas. Jag flyttar tillbaka till lägenheten när anställningen upphör.
Hyresgäst: [namn], [nuvarande adress], [telefonnummer], [e-postadress]. [Antal personer som ska bo i lägenheten.]
Lägenheten hyrs ut [möblerad eller omöblerad]. Hyresavtalet gäller bara om styrelsen eller hyresnämnden ger samtycke eller tillstånd.
Under uthyrningen nås jag på [adress], [telefonnummer] och [e-postadress].
[Ort och datum]
[Namnteckning och namnförtydligande]
[Personnummer]
Be om ett skriftligt svar. Säger styrelsen nej behöver du beslutet när du ansöker hos hyresnämnden.
Så går andrahandsuthyrningen till, steg för steg
- Läs föreningens stadgar. Föreningen får ta ut en avgift för andrahandsuthyrning bara om det står i stadgarna. Vad stadgarna i övrigt betyder för dig som medlem står i guiden om första året i bostadsrätten. Avgiften får per lägenhet och år vara högst 10 procent av prisbasbeloppet, och hyr du ut en del av året räknas taket efter antalet kalendermånader. Prisbasbeloppet för 2026 är 59 200 kronor, så avgiften får 2026 vara högst 5 920 kronor för ett helt år.
- Hitta en hyresgäst och skriv avtalet med ett förbehåll. Skriver du avtalet innan du har fått ja, skriv in att det bara gäller om styrelsen eller hyresnämnden tillåter uthyrningen. Ett skriftligt avtal krävs bara om du eller hyresgästen begär det, men det visar vad ni har kommit överens om.
- Skicka ansökan till styrelsen. Använd föreningens egen blankett om det finns en, annars mallen ovan, och skicka ansökan i god tid före inflyttningen.
- Säger styrelsen nej, ansök hos hyresnämnden. Använd blanketten HN1c, Ansökan om tillstånd till upplåtelse av bostadslägenhet i andra hand, och bifoga en kopia av styrelsens beslut. Ansökan kan skickas via Sveriges Domstolars e-tjänst. Vilken hyresnämnd som gäller beror på var lägenheten ligger, och på sidan om ansökan om andrahandsuthyrning kan du söka rätt nämnd på postnumret.
- Låt hyresgästen flytta in först när du har fått ja. Samtycket eller tillståndet gäller för den tid som står i beslutet. Vill du hyra ut längre måste du söka på nytt.
- Betala avgifterna i tid under uthyrningen. Betalar du årsavgiften eller avgiften för andrahandsuthyrning mer än en vecka efter förfallodagen kan föreningen säga upp dig från lägenheten. Du får ändå behålla lägenheten om du betalar inom tre veckor från att du har fått en underrättelse om att du kan behålla den genom att betala, och socialnämnden har fått besked om uppsägningen. Det gäller inte om du upprepade gånger har betalat för sent och därför inte skäligen bör få behålla lägenheten. Du har också kvar ditt ansvar mot föreningen. Orsakar hyresgästen en vattenledningsskada genom vårdslöshet eller försummelse svarar du för reparationen. För en brandskada som hyresgästen orsakar svarar du bara om du själv har brustit i omsorg och tillsyn.
- Deklarera överskottet. Blir det ett överskott efter avdragen tar du upp det som kapitalinkomst i deklarationen året efter uthyrningen.
Hyran får inte vara väsentligt högre än för liknande lägenheter
Den 1 juli 2026 ersattes lagen om uthyrning av egen bostad av en ny privatuthyrningslag. Den gäller när en privatperson hyr ut en bostad hon äger, till exempel en bostadsrätt, så länge hon inte regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter.
Hyran ska vara bestämd till ett belopp. Ni kan ändå komma överens om att hyresgästen betalar el och vatten efter förbrukning. Tycker hyresgästen att hyran är för hög kan hon ansöka hos hyresnämnden. Är hyran väsentligt högre än för liknande lägenheter som hyrs ut privat, ska nämnden bestämma en skälig hyra, i första hand efter jämförelse med sådana lägenheter. Lagen anger ingen procentsats för vad som är väsentligt högre.
Den nya hyran gäller från den dag hyresgästen ansökte hos hyresnämnden, om inte nämnden bestämmer en annan tidpunkt. Har du fått för mycket ska du betala tillbaka det med ränta. Jämför därför med vad privatuthyrda tvåor i samma område hyrs ut för innan du bestämmer hyran.
Den gamla modellen, där hyran inte fick vara påtagligt högre än kapitalkostnaden och driftskostnaden för bostaden, gäller bara avtal som ingicks före den 1 juli 2026. Räkneexempel som utgår från bostadens marknadsvärde och en avkastningsränta passar inte ett nytt avtal.
Ett avtal på bestämd tid, till exempel ett år, upphör när hyrestiden är slut. Hyresgästen får alltid säga upp det i förtid till ett månadsskifte, tidigast tre månader efter uppsägningen. Lagen ger inte dig som hyresvärd samma rätt att säga upp ett tidsbestämt avtal i förtid utan särskild grund. Avtalet ska vara skriftligt om du eller hyresgästen begär det.
Skatt betalar du bara på överskottet när du hyr ut bostadsrätten
När du hyr ut en bostadsrätt som räknas som privatbostad får du göra ett schablonavdrag på 40 000 kronor per bostad och år. Du får också dra av den del av avgiften till föreningen som gäller den uthyrda tiden, utom kapitaltillskott, och hela avgiften för andrahandsuthyrningen. Dina faktiska kostnader, som el, möbler eller räntor, får du inte dra av. Det som blir kvar är ett överskott som beskattas med 30 procent.
En bostadsrätt i en äkta förening räknas som privatbostad om den till övervägande del används eller är avsedd att användas av dig eller någon närstående för permanent boende eller som fritidsbostad. Lägenheten kan därför räknas som privatbostad även ett år då du bor på annan ort, om den är avsedd för ditt eget boende när du kommer tillbaka. Bedömningen görs vid slutet av varje år. Räknas den inte som privatbostad beskattas uthyrningen som näringsverksamhet.
Exemplet gäller en tvåa som hyrs ut i tolv månader under ett kalenderår för 11 000 kronor i månaden. Månadsavgiften till föreningen är 4 500 kronor utan kapitaltillskott, och föreningen tar 400 kronor i månaden för andrahandsuthyrningen. Lägenheten har en ensam ägare, som har ägt den hela året.
| Post | Belopp |
|---|---|
| Hyresintäkt, 11 000 kronor i 12 månader | 132 000 kronor |
| Schablonavdrag | −40 000 kronor |
| Månadsavgift, 4 500 kronor i 12 månader | −54 000 kronor |
| Avgift för andrahandsuthyrning, 400 kronor i 12 månader | −4 800 kronor |
| Överskott att deklarera | 33 200 kronor |
| Skatt, 30 procent av överskottet | 9 960 kronor |
När avgifterna och skatten är betalda återstår 63 240 kronor av hyran. Kostnader för el, bredband och slitage på möblerna är då inte medräknade.
Avdragen gäller för ett beskattningsår i taget. Sträcker sig uthyrningen över två kalenderår räknar du varje år för sig, och avdragen får sammanlagt aldrig bli högre än årets hyresintäkt. Blir det inget överskott har du inget att deklarera. Äger ni lägenheten tillsammans delar ni på schablonavdraget efter era andelar. Skatteverkets beräkningshjälp räknar ut skatten utifrån dina egna siffror.
Ligger lägenheten i en oäkta förening gäller andra regler, och då får du inte göra något schablonavdrag. Vad det betyder står i artikeln om skatt i en oäkta bostadsrättsförening. Avdragsguiden jämför hur skatten skiljer sig mellan bostadsrätt, villa och hyresrätt i artikeln om skatt på uthyrning av bostad.
Uthyrning utan samtycke kan kosta dig lägenheten
Hyr du ut i andra hand utan samtycke eller tillstånd är det en grund för föreningen att säga upp dig från lägenheten. Du förlorar då rätten att bo där.
Föreningen måste först säga till dig att rätta till uthyrningen, och tillsägelsen ska komma inom två månader från den dag föreningen fick veta om uthyrningen. Gör föreningen inte det kan du inte förlora lägenheten på grund av uthyrningen. Får du en tillsägelse får du inte sägas upp om du så snart som möjligt avslutar uthyrningen. Detsamma gäller om du så snart som möjligt ansöker om tillstånd hos hyresnämnden och får ansökan beviljad.
