Foto: Samuel Bryngelsson via Unsplash
Sedan den 1 juli 2026 räcker det sällan att lägenheten redan varit uthyrd i några år för att neka en medlem fortsatt andrahandsuthyrning. Säger styrelsen nej kan medlemmen vända sig till hyresnämnden, och där ska tidigare uthyrning vägas in bara om den skett i betydande omfattning. Enligt förarbetena (prop. 2025/26:187) räcker en uthyrning i något eller några år som utgångspunkt inte, medan fem år typiskt sett gör det. Enligt Sveriges Domstolar får avgöranden från hyresnämnderna och hovrätten visa hur ändringen tillämpas.
Bor medlemmen inte själv i lägenheten krävs numera styrelsens samtycke även för att hyra ut ett enda rum.
Tidigare uthyrning räknas bara när den varit omfattande
Sedan lagändringen (SFS 2026:776) trädde i kraft säger 7 kap. 11 § bostadsrättslagen att hyresnämnden ska beakta tidigare upplåtelser i andra hand ”endast om de skett i betydande omfattning”. Före ändringen vägde medlemmens skäl lättare ju längre lägenheten varit uthyrd.
Var gränsen går står inte i lagen. I propositionen En mer flexibel hyresmarknad (prop. 2025/26:187) skriver regeringen att en upplåtelse i något eller några år som utgångspunkt inte uppfyller kravet. En uthyrningstid på fem år gör det typiskt sett. Någon exakt gräns finns inte, utan omständigheterna i det enskilda fallet avgör.
Vid bedömningen har det betydelse om medlemmen själv har bott i lägenheten. Har hon aldrig gjort det har hon enligt propositionen svagare anknytning till lägenheten, vilket talar för att uthyrningen räknas som betydande efter kortare tid. Har hon bott där mellan flera uthyrningar krävs det mer för att uthyrningen ska räknas som betydande.
Hur ändringen slår i praktiken är inte avgjort. Sveriges Domstolar konstaterar att det får visa sig när hyresnämnderna och hovrätten har kommit med avgöranden.
Medlemmen måste fortfarande ha ett skäl
Lagändringen rör inte vilka skäl som räcker. Hyresnämnden ska enligt 11 § lämna tillstånd om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen saknar befogad anledning att vägra. Nämnden prövar först skälet, och då räknas inte den tid lägenheten redan varit uthyrd.
Skälet måste också finnas kvar. Enligt propositionen kan provsamboende eller en svår marknadssituation vara skäl i bara något eller möjligen ett par års tid, eftersom skälet då inte längre finns. Har medlemmen bytt skäl under tiden räknas den sammanlagda tiden i andra hand.
Föreningens befogade anledning att vägra kräver mer än att uthyrningen pågått länge. Föreningen ska kunna peka på en nackdel eller olägenhet. Propositionen nämner att andrahandsupplåtelser kan försvåra förvaltningen i mindre föreningar, och att påverkan på föreningens skattemässiga förhållanden kan ha betydelse.
Ger hyresnämnden tillstånd ska det begränsas till viss tid, och det kan förenas med villkor. Att den sammanlagda uthyrningstiden kan bli längre betyder enligt propositionen inte att varje tillstånd bör bli längre.
Bor medlemmen någon annanstans kräver även ett rum samtycke
Lagen har ett nytt andra stycke i 7 kap. 10 §: ”En upplåtelse av lägenheten eller en del av den ska alltid anses vara för självständigt brukande om det är fråga om en bostadslägenhet som bostadsrättshavaren inte använder som permanentbostad eller annars i beaktansvärd utsträckning.”
Invändningen att det bara rör sig om en inneboende håller därmed inte när medlemmen själv har sitt boende på annat håll. Även uthyrning av en del av lägenheten är då en andrahandsupplåtelse som kräver styrelsens samtycke. Som riktmärke för beaktansvärd utsträckning anger propositionen att bostadsrättshavaren bor i lägenheten 80 till 100 dagar om året, eller 2 till 3 dagar i veckan.
Regeln gäller inte upplåtelser som skett före den 1 juli 2026. Det står i punkt 2 i övergångsbestämmelserna, och enligt propositionen gäller den äldre bedömningen även om en sådan upplåtelse fortfarande pågår. Upptäcker styrelsen i höst en uthyrning av ett rum som började i våras ska frågan prövas enligt de äldre reglerna, förutsatt att det är samma upplåtelse som fortfarande pågår. Har medlemmen ingått ett nytt avtal efter den 1 juli är det inte utrett om det räknas som en ny upplåtelse.
Avgiften för andrahandsupplåtelse kräver stöd i stadgarna
Föreningen får ta ut en avgift för andrahandsupplåtelse bara om det anges i stadgarna, enligt 7 kap. 14 §. Avgiften får per lägenhet och år vara högst 10 procent av prisbasbeloppet. Är lägenheten uthyrd en del av året räknas taket om efter antalet kalendermånader.
Enligt 18 § är nyttjanderätten förverkad om årsavgiften eller avgiften för andrahandsupplåtelse för en bostadslägenhet betalas mer än en vecka efter förfallodagen. Enligt 23 § får medlemmen ändå behålla lägenheten om hon betalar inom tre veckor från att hon delgetts en underrättelse om den möjligheten och socialnämnden har fått meddelande om uppsägningen. Det gäller inte om hon vid upprepade tillfällen betalat för sent och därmed åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hon skäligen inte bör få behålla lägenheten.
Uthyrning utan samtycke måste påtalas inom två månader
Att upplåta lägenheten i andra hand utan behövligt samtycke eller tillstånd är en grund för förverkande enligt 18 §.
Enligt 21 § kan medlemmen inte skiljas från lägenheten om föreningen inte har sagt till henne att vidta rättelse inom två månader från den dag föreningen fick reda på uthyrningen. Rättar medlemmen sig innan föreningen sagt upp henne kan hon inte heller skiljas från lägenheten på den grunden.
Enligt 20 § får medlemmen dessutom inte sägas upp om hon efter tillsägelse så snart som möjligt vidtar rättelse. För en bostadslägenhet gäller detsamma om hon så snart som möjligt ansöker om tillstånd hos hyresnämnden och får ansökan beviljad.
Styrelsen beslutar om samtycket, och frågan behöver inte tas upp på föreningsstämman.
Senast faktagranskad: 3 oktober 2026