Vill styrelsen ändra vad stadgarna säger om andrahandsuthyrning, behövs i regel beslut på två föreningsstämmor i följd, och på den senare stämman måste minst två tredjedelar av de röstande säga ja. Det räcker med en stämma bara om alla röstberättigade medlemmar i föreningen är ense, inte bara de som kommer till stämman. Ändringen gäller först när Bolagsverket har registrerat den.
Huvudregeln är två stämmor och två tredjedelars majoritet
Reglerna för att ändra en bostadsrättsförenings stadgar står i bostadsrättslagens kapitel om föreningen. Ett beslut är giltigt om samtliga röstberättigade i föreningen är ense om det. Är de inte det måste beslutet fattas på två föreningsstämmor som följer på varandra, och minst två tredjedelar av de röstande på den senare stämman måste ha gått med på det.
En stämma där alla närvarande röstar ja räcker inte om någon medlem har uteblivit.
Stämmorna kan vara ordinarie eller extra. Det gäller om inte stadgarna kräver en ordinarie stämma, enligt Bolagsverkets sida om att ändra stadgarna. Lagen anger ingen minsta tid mellan stämmorna, men kallelsen till den andra stämman får inte skickas förrän den första har hållits.
I andra ekonomiska föreningar räcker i regel ett beslut på en stämma med två tredjedelar av rösterna. För bostadsrättsföreningar gäller i stället regeln om två stämmor, enligt bostadsrättslagens bestämmelse om föreningsstämman.
Har föreningen skrivit in strängare villkor för stadgeändringar i sina stadgar gäller de också, enligt bostadsrättslagen.
Årsavgift och överlåtelse har strängare krav
De flesta ändringar följer huvudregeln. Lagen skärper kraven för några få.
| Ändringen gäller | En stämma räcker när | Annars krävs |
|---|---|---|
| Det mesta, till exempel regler om andrahandsuthyrning, en avgift för andrahandsupplåtelse, antalet styrelseledamöter eller hur stämman kallas | alla röstberättigade är ense | två stämmor, och minst två tredjedelar av de röstande på den senare |
| Grunderna för hur årsavgiften beräknas | alla röstberättigade är ense | två stämmor, och minst tre fjärdedelar av de röstande på den senare |
| En inskränkning av medlemmarnas rätt till föreningens tillgångar när den upplöses | alla röstberättigade är ense | två stämmor, och att samtliga röstande på den senare har gått med på beslutet |
| En inskränkning av medlemmarnas rätt att överlåta sin bostadsrätt, eller en ny regel om att föreningen eller medlemmarna får lösa in en bostadsrätt till en lokal | alla röstberättigade är ense | två stämmor, och minst två tredjedelar av de röstande på den senare. I båda fallen gäller beslutet bara om alla bostadsrättshavare vars rätt berörs har gått med på det. |
| Något som stadgarna själva ställer högre krav på | Stadgarnas villkor gäller utöver lagens. | |
En avgift för andrahandsupplåtelse är en egen avgift vid sidan av årsavgiften. Ett beslut att införa eller ändra den följer därför huvudregeln och inte kravet på tre fjärdedelar.
Stadgarna kan reglera avgiften, men inte rätten att hyra ut
Föreningen får ta ut en avgift för andrahandsupplåtelse bara om det står i stadgarna, och stadgarna ska då ange grunderna för hur avgiften beräknas. Avgiften får per lägenhet och år vara högst tio procent av prisbasbeloppet, enligt bostadsrättslagens regler om avgifter. Hyrs lägenheten ut en del av året räknas taket efter antalet kalendermånader.
Utöver andrahandsavgiften ska stadgarna bland annat ange hur årsavgiften beräknas, hur pengar avsätts till underhållet och hur stämman kallas. De kan också fördela underhållsansvaret mellan föreningen och medlemmen på ett annat sätt än lagen, se vem som ansvarar för vad i en bostadsrätt. Vilka regler föreningen får ställa upp om medlemskap står i genomgången av regler i bostadsrättsförening.
Själva rätten att hyra ut styrs av lagen. En medlem får hyra ut lägenheten i andra hand om styrelsen ger sitt samtycke. Säger styrelsen nej kan medlemmen få tillstånd av hyresnämnden, som ska ge tillstånd om medlemmen har skäl och föreningen saknar befogad anledning att vägra, enligt bostadsrättslagen. Lagens regel om hyresnämndens tillstånd innehåller inget förbehåll för vad stadgarna säger.
Sedan den 1 juli 2026 ska hyresnämnden väga in tidigare uthyrning i sin prövning bara om den skett i betydande omfattning. Hur styrelsen prövar en ansökan efter lagändringen står i artikeln om styrelsens prövning av andrahandsuthyrning, och hur medlemmen ansöker står i guiden om att hyra ut bostadsrätten i andra hand.
Stadgeändringen kräver oftast två kallelser och en registrering
- Förslaget. Styrelsen kan lägga fram förslaget själv. En medlem kan också begära att frågan tas upp, se hur du skriver en motion.
- Kallelsen till den första stämman. Kallelsen ska skickas tidigast sex och senast fyra veckor före stämman, både till en ordinarie och till en extra stämma där stadgarna ska ändras, enligt lagen om ekonomiska föreningar. Tillåter stadgarna det får kallelsen skickas senare, dock senast två veckor före stämman. Kallelsen ska ange det huvudsakliga innehållet i förslaget. Ökar ändringen medlemmarnas skyldighet att betala avgifter ska kallelsen också skickas med post till varje medlem vars postadress föreningen känner till, enligt lagen om ekonomiska föreningar. Det gäller utöver det sätt att kalla som stadgarna föreskriver.
- Förslaget hålls tillgängligt. Från kallelsen fram till stämman ska hela förslaget finnas tillgängligt hos föreningen. En medlem som ber om en kopia och uppger sin adress ska genast få den med post utan kostnad, enligt lagen om ekonomiska föreningar.
- Den första stämman. Lagen ställer inget krav på kvalificerad majoritet här, så ett vanligt majoritetsbeslut räcker om stadgarna inte säger något annat.
- Kallelsen till den andra stämman. Den får skickas först när den första stämman har hållits, och den ska ange vilket beslut den första stämman fattade, enligt lagen om ekonomiska föreningar. Samma tider för kallelsen gäller.
- Den andra stämman. Minst två tredjedelar av de röstande måste säga ja, eller den större majoritet som tabellen ovan anger. Protokollet ska visa vilken majoritet beslutet fattades med. Det ska skrivas under av protokollföraren, stämmans ordförande och en justerare.
- Anmälan till Bolagsverket. Beslutet ska genast anmälas för registrering och får inte tillämpas förrän det är registrerat, enligt bostadsrättslagen. Anmälan görs i Bolagsverkets e-tjänst på verksamt.se, eller med en blankett från Bolagsverket för den som inte kan använda e-tjänsten. Avgiften står på Bolagsverkets sida om avgifter för bostadsrättsföreningar.
En ny avgift för andrahandsupplåtelse kan inte tas ut förrän ändringen är registrerad.
Fel i kallelse eller majoritet kan fälla beslutet
Når förslaget inte upp till den majoritet som krävs på den andra stämman har det fallit, och stadgarna gäller som förut.
En medlem eller styrelsen kan i domstol begära att ett stämmobeslut upphävs om det inte kommit till i rätt ordning eller strider mot lagen eller stadgarna. Talan ska väckas inom tre månader från beslutet, enligt lagen om ekonomiska föreningar. Fristen gäller inte om föreningen har låtit bli att kalla till stämman eller i väsentliga delar har brutit mot reglerna om kallelse. Den gäller inte heller om ett samtycke som krävdes aldrig gavs. Detsamma gäller ett beslut som inte kan fattas ens med alla medlemmars samtycke.
