Foto: Samuel Bryngelsson via Unsplash
Något lagstadgat kronbelopp finns inte. Det som finns är en skyldighet att ha grunderna för avsättningen i stadgarna, och ett gap mellan vad föreningar faktiskt sparar och vad deras egna underhållsplaner säger att de borde. I en granskning av 170 verkliga underhållsplaner sparade föreningarna bara omkring en tredjedel av vad planerna krävde.
Lagen kräver en grund, ingen summa
Bostadsrättslagen ställer ett formkrav, inte ett belopp. Enligt 9 kap. 5 § bostadsrättslagen ska stadgarna innehålla grunderna för avsättning av medel för att säkerställa underhållet av föreningens hus. Lagtexten säger ingenting om nivån, och det är medvetet. En förening från 1960-talet med stambyte inom tio år har helt andra behov än en nybyggd förening med femtio år kvar till första stora ingreppet. Facit finns i stället i den egna underhållsplanen, inte i en generell schablon.
Sparandet en tredjedel av behovet
Hur stort glappet mellan ambition och verklighet kan bli visar en granskning i Tidningen Balans, utgiven av revisorernas branschorganisation FAR. Förvaltningsbolaget NABO gick igenom 170 av sina föreningars underhållsplaner och kom fram till ett genomsnittligt sparbehov på 329 kronor per kvadratmeter och år. Det faktiska sparandet 2023 låg på 126 kronor per kvadratmeter, alltså ungefär en tredjedel av vad planerna själva pekade ut. ”Vi hade ett extremt lågt sparande 2023 bland våra föreningar”, konstaterar NABO:s ekonomichef Jonas Gustavsson i artikeln. Siffrorna är NABO:s egna föreningar, inte hela landet, men mönstret är tydligt: avgiften sätts ofta efter vad som känns görbart i dag, snarare än efter vad planen faktiskt kräver i morgon. Ett kommande stambyte, där kostnaden per lägenhet lätt hamnar på flera hundra tusen kronor, är den post som brukar avslöja glappet.
Räkna baklänges från planen
Den robusta metoden är enkel i sin princip även om siffrorna är föreningsspecifika: ta varje stor post i underhållsplanen, dess uppskattade kostnad och dess planerade år, och dela kostnaden på antalet år kvar. Summan av alla poster är den avsättning som faktiskt krävs för att kassan ska möta notan i tid, inte den avsättning som råkar få plats i årets budget. Var gränsen går påverkas också av hur K3 redovisar de stora posterna, en fråga som hör hemma inom det som kallas ekonomisk förvaltning i en bostadsrättsförening. Komponentavskrivningen gör att en del av kostnaden numera bärs via resultaträkningen och inte enbart via fonden, men den förskjuter bördan snarare än att den minskar behovet av att räkna.
Ett tal att stämma av mot, inte mot marknaden
Sedan 2023 är föreningen dessutom skyldig att redovisa sitt eget facit. Enligt 6 kap. 3 a § årsredovisningslagen ska förvaltningsberättelsen innehålla nyckeltalet sparande per kvadratmeter, tillsammans med skuldsättning per kvadratmeter. Hur talet räknas fram, och varför det kan se helt olika ut i månadsrapporten jämfört med årsredovisningen, går vi igenom i genomgången av förvaltarrapportens nyckeltal. Det egna talet ska framför allt jämföras med den egna planens behov, inte slentrianmässigt mot NABO:s genomsnitt eller någon annan förenings siffra. Två hus med samma sparande per kvadratmeter kan ha helt olika avstånd till nästa stora räkning.
En styrelse som en gång om året lägger underhållsplanens poster bredvid avsättningens faktiska storlek slipper oftast den obehagliga överraskningen. Den som skjuter upp uträkningen möter den ändå, bara senare och med en betydligt större avgiftshöjning på en gång.