Foto: Egor Komarov via Pexels
Foto: Egor Komarov via Pexels
Ett beslut om att bygga eller glasa in balkonger tas på föreningsstämman, aldrig av styrelsen på egen hand. Vilken majoritet som krävs beror på om någon medlems lägenhet berörs, och det är protokollet som i efterhand avgör om beslutet håller. Här reder vi ut de två majoritetsnivåerna och de formkrav på protokollet som annars kan rasera ett i övrigt riktigt beslut. Hela kedjan från idé till färdig balkong beskriver vi separat i genomgången av balkongbygge i en bostadsrättsförening.
Grundregeln: enkel majoritet på stämman
Att sätta balkonger på en fasad ändrar husets utseende och bärande konstruktion, och räknas därför som en väsentlig förändring av föreningens hus. Sådana beslut ska enligt 9 kap. 15 § bostadsrättslagen fattas på föreningsstämman. Grundkravet är då enkel majoritet, alltså mer än hälften av de avgivna rösterna, vilket följer av 6 kap. 33 § lagen om ekonomiska föreningar. För ett balkongbygge som inte griper in i någon enskild lägenhet räcker det alltså att fler röstar ja än nej.
När kravet skärps till två tredjedelar
Det avgörande steget uppstår när bygget förändrar en lägenhet som är upplåten med bostadsrätt, eller tar den i anspråk. Då krävs enligt 9 kap. 16 § bostadsrättslagen att den berörda medlemmen går med på beslutet. Säger medlemmen nej blir beslutet ändå giltigt, men bara om minst två tredjedelar av de röstande står bakom det och hyresnämnden dessutom godkänner det.
Här gör många styrelser ett räknefel som kan fälla beslutet. Två tredjedelar avser de röstande på stämman, inte två tredjedelar av alla medlemmar i föreningen. Är 60 röstberättigade närvarande behövs 40 ja-röster, oavsett hur många medlemmar föreningen har totalt. Röstlängden blir därför själva facit, och det är den som avgör om tröskeln nåtts.
Skyddet räcker längre än man först tror. En medlem kan omfattas av kravet på samtycke även när den egna lägenheten inte byggs om fysiskt, om nya balkonger ovanför ger insyn eller skugga som sänker lägenhetens värde. Var den gränsen går och hur hyresnämnden prövar en sådan begäran enligt 9 kap. 17 § hör till det som styrelsen bör låta reda ut innan kallelsen skickas. Samma logik med samtycke och tillstånd känner styrelsen igen från när en medlem vill renovera sin bostadsrätt.
Protokollet som avgör om beslutet håller
Ett riktigt beslut kan rivas upp om formen brister, och det är i protokollet formen syns. Vid stämman ska en röstlängd upprättas, en förteckning över närvarande medlemmar och deras röster enligt 6 kap. 27 § lagen om ekonomiska föreningar. I själva protokollet ska det framgå vilka beslut stämman fattat, och har frågan avgjorts genom omröstning ska utfallet antecknas. Röstlängden ska tas in i protokollet eller läggas som bilaga, vilket följer av 6 kap. 39 §. Protokollet ska sedan hållas tillgängligt för medlemmarna senast tre veckor efter stämman enligt 6 kap. 40 §.
Formkraven är inte bara ordning för ordningens skull. En medlem som anser att beslutet inte kommit till på rätt sätt kan enligt 6 kap. 47 § väcka talan vid allmän domstol om att beslutet ska upphävas. En sådan talan ska enligt 6 kap. 48 § väckas inom tre månader från beslutet, annars är rätten förlorad. Men den fristen gäller inte fullt ut om en medlem vars samtycke krävdes aldrig tillfrågades, då kan beslutet angripas även senare, vilket gör det dubbelt viktigt att styrelsen fångar upp varje berörd lägenhet i förväg. Går det då inte att visa i protokollet att två tredjedelar av de röstande faktiskt stod bakom balkongbeslutet, står föreningen svagt. Ett balkongprojekt kan kosta miljoner, och den styrelse som förbereder stämman noga, kallar i god tid och för en omsorgsfull röstlängd sparar sig själv från att behöva ta om hela beslutet ett år senare.
Vill en enskild medlem i stället bygga om inne i sin lägenhet gäller en annan process, som styrelsen hanterar genom sin tillståndsprövning vid renoveringar. Skillnaden är principiell: balkongen sitter på husets gemensamma fasad, och därför tillhör beslutet kollektivet på stämman.
Senast faktagranskad: 18 juli 2026