Foto: Egor Komarov via Pexels
Foto: Egor Komarov via Pexels
Ett beslut om att bygga eller glasa in balkonger hör till föreningsstämman. Enligt 9 kap. 15 § bostadsrättslagen ska beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna. Styrelsen kan alltså inte ta beslutet på egen hand utan uttryckligt stöd i stadgarna, och även då gäller de särskilda villkoren i 16 § för beslut som griper in i en enskild lägenhet. Vilken majoritet som krävs beror på om någon medlems lägenhet berörs, och det är protokollet som i efterhand avgör om beslutet håller. Här reder vi ut de två majoritetsnivåerna och de formkrav på protokollet som annars kan rasera ett i övrigt riktigt beslut. Hela kedjan från idé till färdig balkong beskriver vi separat i genomgången av balkongbygge i en bostadsrättsförening.
Grundregeln: enkel majoritet på stämman
Att sätta balkonger på en fasad ändrar husets yttre och kräver ingrepp i ytterväggen, och räknas därför normalt som en väsentlig förändring av föreningens hus i den mening som avses i 9 kap. 15 § bostadsrättslagen. Bestämmelserna om föreningsstämman i 6 kap. lagen om ekonomiska föreningar gäller för bostadsrättsföreningar genom 9 kap. 14 § bostadsrättslagen. Grundkravet är därmed enkel majoritet, alltså mer än hälften av de avgivna rösterna, vilket följer av 6 kap. 33 § lagen om ekonomiska föreningar. Samma paragrafs andra stycke gör undantag för det som följer av lagen eller av stadgarna, så en förening som skrivit in ett högre majoritetskrav i sina stadgar är bunden av det. För ett balkongbygge som inte griper in i någon enskild lägenhet räcker det annars att fler röstar ja än nej.
Stämmobeslutet är bara det ena spåret. Nya balkonger på ett flerbostadshus är normalt en tillbyggnad och kräver då bygglov enligt 9 kap. 9 § plan- och bygglagen. Hela lovkapitlet fick ny lydelse genom lag (2025:974) och gäller i den formen sedan den 1 december 2025, vilket vi går igenom närmare i artikeln om balkongbygge.
När kravet skärps till två tredjedelar
Det avgörande steget uppstår när bygget innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad. Då krävs enligt 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen att bostadsrättshavaren har gått med på beslutet. Ger medlemmen inte sitt samtycke blir beslutet ändå giltigt, men bara om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på det och hyresnämnden dessutom godkänner det. Paragrafen rymmer flera punkter med olika krav, och det är punkt 2 som gäller balkonger. Punkt 1 och 1 a handlar om ändrade insatser, och punkt 5 slår fast att ytterligare villkor i stadgarna gäller vid sidan av lagens.
Här gör många styrelser ett räknefel som kan fälla beslutet. Två tredjedelar avser de röstande, inte alla medlemmar i föreningen och inte heller alla närvarande. Den som lägger ned sin röst räknas inte som röstande. Är 60 medlemmar närvarande men bara 45 röstar behövs 30 ja-röster, medan det krävs 40 om alla 60 röstar. Protokollets notering om hur omröstningen utföll blir därför facit, medan röstlängden visar vilka som hade rätt att rösta.
Vilka som är berörda är inte alltid självklart. Bostadsrätterna räknar i sitt faktablad om balkongbygge som berörd även den medlem som får ökad insyn eller minskat ljusinsläpp av åtgärden, medan lagtexten i 16 § första stycket 2 talar om att lägenheten förändras eller tas i anspråk. Den gränsdragningen bör styrelsen låta reda ut innan kallelsen skickas. Hyresnämnden prövar frågan på föreningens begäran enligt 9 kap. 17 § och ska godkänna beslutet om förändringen är angelägen, syftet inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt och beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Begär bostadsrättshavaren inlösen får godkännandet lämnas endast med villkor om inlösen, och ersättning för inlösen eller intrång prövas enligt 9 kap. 18 § av mark- och miljödomstolen. Samma logik med samtycke och tillstånd känner styrelsen igen från när en medlem vill renovera sin bostadsrätt.
Protokollet som avgör om beslutet håller
Ett riktigt beslut kan rivas upp om formen brister, och det är i protokollet formen syns. Vid stämman ska det enligt 6 kap. 27 § lagen om ekonomiska föreningar upprättas en förteckning över närvarande medlemmar, ombud och biträden om det behövs, en röstlängd. I en bostadsrättsförening har varje medlem som huvudregel en röst enligt 9 kap. 14 § bostadsrättslagen, så någon kolumn med olika röstetal behövs sällan. I själva protokollet ska det framgå vilka beslut stämman fattat, och har frågan avgjorts genom omröstning ska utfallet antecknas. Har en röstlängd upprättats ska den tas in i protokollet eller läggas som bilaga, och protokollet ska undertecknas av protokollföraren och justeras av ordföranden, om han eller hon inte fört det, och av minst en justeringsman som stämman utsett. Allt detta följer av 6 kap. 39 §. Protokollet ska sedan hållas tillgängligt för medlemmarna senast tre veckor efter stämman enligt 6 kap. 40 §.
Formkraven är inte bara ordning för ordningens skull. En medlem som anser att beslutet inte kommit till på rätt sätt kan enligt 6 kap. 47 § väcka talan vid allmän domstol om att beslutet ska upphävas. En sådan talan ska enligt 6 kap. 48 § väckas inom tre månader från beslutet, annars är rätten förlorad. Fristen gäller dock inte om samtycke krävdes av en medlem och inte gavs, eller om kallelse inte har skett eller kallelsereglerna i väsentliga delar inte följts. Då kan beslutet angripas även senare, vilket gör det dubbelt viktigt att styrelsen fångar upp varje berörd lägenhet i förväg. Har kallelsereglerna brustit får stämman dessutom enligt 6 kap. 25 § inte besluta i ärendet alls utan samtycke av alla medlemmar som berörs av felet. Går det sedan inte att visa i protokollet att två tredjedelar av de röstande faktiskt stod bakom balkongbeslutet, står föreningen svagt. Ett balkongprojekt kan kosta miljoner, och den styrelse som förbereder stämman noga, kallar i god tid och för en omsorgsfull röstlängd sparar sig själv från att behöva ta om hela beslutet ett år senare.
Vill en enskild medlem i stället bygga om inne i sin lägenhet gäller en annan process, som styrelsen hanterar genom sin tillståndsprövning vid renoveringar. Skillnaden är principiell: balkongen sitter på husets gemensamma fasad, och därför tillhör beslutet kollektivet på stämman.
Artikeln är allmän information om regelverket och ersätter inte juridisk rådgivning i det enskilda fallet. Föreningens egna stadgar kan ställa högre krav än lagen, så stäm alltid av stadgarna och vid behov med jurist eller hyresnämnden innan kallelsen till stämman skickas.