Foto: Holger.Ellgaard, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons
Bostadsrättsföreningar får inte längre välja K2. För räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025 ska varje förening upprätta årsredovisningen enligt K3. Den stora förändringen gäller byggnaden, som ska delas upp i komponenter. Uppdelningen behöver inte vara klar när räkenskapsåret 2026 börjar, men den ska vara gjord till bokslutet för 2026.
Kravet gäller bostadsrättsföreningar och bostadsföreningar oavsett storlek, enligt Bokföringsnämnden, som ger ut K3. För en förening med kalenderår som räkenskapsår är 2026 det första året som ska redovisas enligt K3.
Ingångsbalansräkningen får bli klar under 2026
Bytet börjar med en ingångsbalansräkning, alltså en balansräkning per den dag då föreningen går över till K3. Enligt huvudregeln är övergångsdagen första dagen i räkenskapsåret före det första K3-året. För en förening med kalenderår är det den 1 januari 2025. Då räknas jämförelsetalen för 2025 om så att de går att jämföra med 2026.
En förening som är ett mindre företag enligt årsredovisningslagen får i stället låta bli att räkna om jämförelsetalen. För en förening med kalenderår som räkenskapsår blir övergångsdagen då den 1 januari 2026, och föreningen ska i noterna upplysa om att jämförbarheten brister, enligt 3 kap. 5 § årsredovisningslagen.
Ingångsbalansräkningen behöver inte vara färdig den dag den avser. Föreningen kan arbeta med den under 2026. Komponentindelningen ska vara gjord till bokslutet för 2026, eftersom varje komponent ska skrivas av för sig efter bytet.
Byggnadens redovisade värde fördelas på komponenter
I ingångsbalansräkningen tas fastigheten upp till det redovisade värdet: anskaffningsvärdet minus gjorda avskrivningar och nedskrivningar, plus eventuella uppskrivningar. Anskaffningsvärdet och de avskrivningar, nedskrivningar och uppskrivningar som redan gjorts ska inte justeras. Byggnaden får inte räknas om retroaktivt, enligt punkt 35.18 i K3.
Föreningen fördelar i stället det redovisade värdet per övergångsdagen på byggnadens betydande komponenter. Både anskaffningsvärdet och de ackumulerade avskrivningarna, nedskrivningarna och uppskrivningarna fördelas. Marken hålls åtskild från byggnaden. Från och med bytet skrivs varje komponent av för sig över sin egen nyttjandeperiod.
Föreningen bedömer själv komponenterna och deras livslängd
Det finns ingen färdig lista som föreningen kan utgå från. En byggnad består normalt av flera betydande komponenter, till exempel stomme, stammar, fasad och tak, och de byts ut med olika intervall. Vilka komponenter huset har och hur länge var och en håller ska föreningen bedöma utifrån byggnadens egna förutsättningar. En schablontabell med avskrivningstider ersätter inte den bedömningen.
Det naturliga underlaget är underhållsplanen, om föreningen har en. Den visar vilka delar huset har, vilket skick de är i och när de ska bytas. Skicket ger stöd för att bedöma hur lång nyttjandeperiod varje komponent har kvar. Mer om planen finns i guiden om underhållsplanen som kärnan i den tekniska förvaltningen.
Bostadsrättslagen kräver dock ingen underhållsplan av en förening från sjuttiotalet som inte upprättar en ny ekonomisk plan. Lagkravet på en teknisk underhållsplan för de kommande 50 åren gäller den ekonomiska plan som upprättas innan en förening upplåter sina lägenheter. Kravet gäller sedan den 1 januari 2024, enligt 3 kap. 1 a § bostadsrättslagen. Saknas en plan måste föreningen bedöma husets delar och deras skick på annat underlag. I förvaltningsberättelsen ska föreningen upplysa om den har eller inte har en aktuell underhållsplan, enligt punkt 38.2 d i K3.
Anläggningsregistret ska uppdateras med byggnadens komponenter, lämpligen samtidigt som indelningen. Har fastigheten del i en gemensamhetsanläggning, till exempel ett garage, behöver föreningen också bedöma om anläggningen består av betydande komponenter med väsentligt olika förbrukning.
Delar som medlemmarna underhåller ska med i komponentindelningen
I en bostadsrättsförening finns det normalt delar av huset som medlemmarna själva ansvarar för, till exempel ytskikt och fast inredning i lägenheterna. De delarna ska också med i komponentindelningen. Bokföringsnämndens genomgång för bostadsrättsföreningar formulerar regeln så här: ”Dessa delar ska hänföras till byggnadens stomme, om delarna inte redovisas som separata komponenter.”
Antingen läggs delarna i stommen och skrivs av över stommens nyttjandeperiod, eller så blir de en eller flera egna komponenter. Samma regel står i punkt 38.13 i K3.
Vilka delar det gäller avgörs av bostadsrättslagen och föreningens stadgar, som kan fördela underhållsansvaret mellan föreningen och medlemmarna på ett annat sätt än lagen. Styrelsen behöver därför gå igenom stadgarna innan indelningen görs.
Framtida byten aktiveras och skrivs av
När en komponent byts ut efter övergången räknas utgiften in i byggnadens redovisade värde och skrivs sedan av, enligt punkt 17.5 i K3. Det redovisade värdet av den del som byts ut tas bort ur balansräkningen. Löpande underhåll och reparationer kostnadsförs när de uppkommer.
Föreningen ska lämna nyckeltalet sparande per kvadratmeter i förvaltningsberättelsen, enligt 6 kap. 3 a § årsredovisningslagen. Det räknas på årets resultat, där avskrivningar, utrangeringar och kostnadsfört planerat underhåll läggs tillbaka och resultatet justeras för väsentliga poster utanför den normala verksamheten. Eftersom avskrivningarna läggs tillbaka påverkar ändrade avskrivningar inte det nyckeltalet. Hur talen ska läsas förklaras i artikeln om nyckeltalen i förvaltarens rapport.
Vad den första K3-årsredovisningen ska upplysa om
Kraven på noter vid bytet står i kapitel 35 i K3, som finns i Bokföringsnämndens konsoliderade vägledning. Föreningen ska upplysa om att det är första gången K3 tillämpas, vilka av kapitlets lättnadsregler som använts (punkt 35.31) och vilka redovisningsprinciper som har ändrats (punkt 35.33). Har det varit praktiskt ogenomförbart att räkna om vissa poster i ingångsbalansräkningen ska föreningen ange vilka (punkt 35.30).
Räknar föreningen om uppgifterna i flerårsöversikten ska det framgå av förvaltningsberättelsen (punkt 35.3A). En förening som är ett större företag ska dessutom visa en avstämning där varje korrigering av eget kapital i ingångsbalansräkningen står på egen rad (punkt 35.33A).
Kapitel 35 får användas även av en förening som någon gång tidigare har tillämpat K3, eftersom bytet nu är tvingande (punkt 2 i övergångsbestämmelserna till ändringen BFNAR 2025:3). Vägledningen finns även på Bokföringsnämndens sida med vägledningar. En översikt över den övriga ekonomiska förvaltningen finns i guiden till ekonomisk förvaltning i brf.
Till bokslutet för 2026 ska alltså tre saker vara klara: ingångsbalansräkningen, komponentindelningen med en bedömd nyttjandeperiod för varje komponent och noterna om bytet.
Senast faktagranskad: 27 september 2026