Foto: Holger.Ellgaard, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons
Högsta domstolen bestämde den 24 april 2025 att en avgäldsränta på 1,75 procent var rimlig för en bostadsrättsförening på statens mark på Gärdet i Stockholm, i stället för de 3 procent som Statens fastighetsverk begärde. Föreningens avgäld höjdes ändå, med ungefär 53 procent i stället för ungefär 189 procent. Domen gäller ett enskilt fall och en bestämd avgäldsperiod. Betalar er förening redan en avgäld som bygger på en lägre ränta, som i Stockholms stads modell, blir den inte lägre av domen.
Domen slår fast att tomträttsavgälden ytterst är en skälighetsbedömning i det enskilda fallet. Domstolen får också ta hänsyn till att de boende inte ska drabbas av alltför drastiska kostnadsökningar.
Upplåtarens modell avgör om domen spelar någon roll för er
Tomträtt upplåts i mark som tillhör staten, en kommun eller som annars är i allmän ägo. Varje upplåtare har sin egen modell för avgälden, och det är den ni ska jämföra med domen. Tre nivåer på samma skala, procent av hela markvärdet:
| Upplåtare eller instans | Avgäldsränta på hela markvärdet | Vad det betyder för er |
|---|---|---|
| Statens fastighetsverk, yrkandet i Smyrna-målet | 3 procent | Det är här domen gör störst skillnad. |
| Högsta domstolen i Smyrna-målet | 1,75 procent | En skälighetsbedömning för en period, inte en fast nivå. |
| Stockholms stad, flerbostadshus | 0,975 procent (3,25 procent på 30 procent av markvärdet) | Lägre än domens nivå redan före domen. |
Stockholms stad räknar med 3,25 procent på 30 procent av markens värde för flerbostadshus, vilket ger en faktisk avgäldsränta på 0,975 procent av hela markvärdet. Kommunfullmäktige beslutade om modellen den 20 mars 2017. Staden skriver själv att dess modell ger en betydligt lägre avgäld än de 1,75 procent som Högsta domstolen angav. Med 0,975 procent hade markvärdet i Smyrna-målet gett ungefär 1,6 miljoner kronor om året. Staden tar dock ut schablonmässiga avgälder baserade på markvärdet, och avgälden anges i kronor per kvadratmeter bruttoarea bostad, så jämförelsen visar bara skillnaden i ränta.
Statens fastighetsverk skriver att avgäldsräntan följer rättspraxis från domstol och att markvärdet bestäms av en auktoriserad värderare. Oavsett vem som upplåter tomträtten är upplåtarens beräkning bara ett utgångsläge, eftersom den nya avgälden bestäms genom en överenskommelse eller av domstol. Be upplåtaren redovisa vilket markvärde och vilken ränta beräkningen bygger på.
Titta därför på två saker i brevet om omreglering: vilket markvärde upplåtaren har räknat med och vilken avgäldsränta som ligger på det. Ligger räntan runt 3 procent på hela markvärdet har föreningen domen som argument. Ligger den under 1,75 procent ger domen inget stöd för en sänkning.
Så mycket höjdes tomträttsavgälden i Smyrna-målet: ungefär 53 procent i stället för ungefär 189 procent
Målet kallas Smyrna efter Bostadsrättsföreningen Smyrna 5. Föreningen har tomträtt för bostadsändamål i en fastighet som staten äger, och avgälden omprövas vart tionde år. Under perioden som löpte ut i september 2021 var avgälden 1 900 000 kronor om året. Domen i mål T 3706-23 visar hur långt isär beloppen låg i de tre instanserna:
| Instans eller part | Årlig avgäld från 1 oktober 2021, kronor | Höjning mot 1 900 000 kronor, ungefär |
|---|---|---|
| Statens fastighetsverk begärde (markvärde 183 000 000 kronor, 3 procent) | 5 490 000 | 189 procent |
| Mark- och miljödomstolen | 3 348 670 | 76 procent |
| Mark- och miljööverdomstolen | 5 023 004 | 164 procent |
| Högsta domstolen | 2 900 000 | 53 procent |
Markvärdet var till slut ostridigt: 167 433 480 kronor. Räknat på det värdet motsvarar underinstansernas avgälder 2 procent respektive 3 procent av markvärdet. Högsta domstolen bedömde att den långsiktiga realräntan kommer att ligga ganska stabilt under 2 procent under en stor del av den tid som har betydelse. Med hänsyn till det, och till att tomträtten gäller bostäder, bedömde domstolen att en avgäld byggd på en avgäldsränta på 1,75 procent var rimlig för perioden, med den så kallade triangeleffekten beaktad. Triangeleffekten är ett tillägg som ska ge markägaren del av den värdestegring på marken som kan väntas under perioden.
Skillnaden mellan Fastighetsverkets yrkande och domen är 2 590 000 kronor om året, eller 25,9 miljoner kronor över en tioårsperiod. Domen kom tre och ett halvt år in i perioden, och avgälden gäller ändå från den 1 oktober 2021. Fastighetsverket ska ersätta ungefär hälften av föreningens rättegångskostnader, och ersättningen blev sammanlagt 890 250 kronor för de tre instanserna.
Avgälden ligger fast i tio år och omprövas under näst sista året
Reglerna står i 13 kapitlet jordabalken. Avgälden är oförändrad under perioder på tio år, om parterna inte har avtalat om längre perioder. Inför en ny period gäller följande tidsfrister för omprövning av avgälden:
- En överenskommelse om ny avgäld måste vara träffad senast ett år före periodens slut.
- Kommer parterna inte överens kan både markägaren och föreningen väcka talan om omprövning, men bara under näst sista året av perioden. Målet prövas av mark- och miljödomstol.
- Domstolen bestämmer avgälden utifrån markens värde vid omprövningen, med hänsyn till vad marken får användas till.
- Har ingen ny avgäld bestämts på något av de sätten fortsätter föreningen att betala samma belopp som förut under nästa period.
Stockholms stad skickar ett brev om omregleringen ungefär 15 till 18 månader före periodens slut. De nya villkoren skrivs in i ett tilläggsavtal. I Stockholms stads modell slår en höjning för flerbostadshus igenom stegvis: 40 procent av höjningen första året, 55 procent det andra, 70 procent det tredje, 85 procent det fjärde och hela höjningen från det femte året. Den stegvisa höjningen gäller endast bruttoarea bostad.
Förhandling går fortast, och friköp kräver att ägaren vill sälja
| Väg | När den är möjlig | Vad styrelsen ska väga in |
|---|---|---|
| Överenskommelse med upplåtaren | Senast ett år före periodens slut | Avtalet blir klart innan den nya perioden börjar. Upplåtarens modell sätter ramen. |
| Omprövning i domstol | Talan väcks under näst sista året av perioden | Utfallet är en skälighetsbedömning. Smyrna-målet gick i tre instanser och avgjordes tre och ett halvt år in i perioden. |
| Friköp av marken | Bara om ägaren vill sälja | Jordabalken ger inte föreningen någon rätt att köpa marken. Pris och villkor avtalas med markägaren. |
I Smyrna-målet höjde Mark- och miljööverdomstolen avgälden till nästan det belopp Fastighetsverket begärde, innan Högsta domstolen sänkte den till 2 900 000 kronor. Den som processar behöver en buffert, eftersom den nya avgälden gäller från periodens början även när domen kommer flera år senare.
Stockholms stad skriver att det under vissa förutsättningar går att köpa tomten från staden. Andra upplåtare har egna villkor, och styrelsen får fråga sin upplåtare om dem.
Vad händer när bostadsrättsföreningen inte äger marken?
En bostadsrättsförening på tomträtt äger huset men inte marken. Den betalar en årlig avgäld till markägaren för att få använda marken under obestämd tid. Föreningen kan inte säga upp tomträttsavtalet. Markägaren kan säga upp det bara vid utgången av långa perioder: om inte längre tid har avtalats är den första perioden 60 år och varje följande period 40 år. Uppsägningen kräver dessutom att det är viktigt för ägaren att marken används på ett annat sätt än tidigare, och ägaren ska då lösa byggnaderna.
För föreningens ekonomi är avgälden en driftskostnad som ligger still i tio år och sedan kan ändras kraftigt. Hur tomträtt skiljer sig från äganderätt som upplåtelseform för den som köper en lägenhet finns i genomgången av upplåtelseformer i Sverige.
Räkna om höjningen till kronor per lägenhet före stämman
Ett räkneexempel för en förening med 40 lägenheter, där avgälden höjs från 400 000 till 700 000 kronor om året:
- Höjningen är 300 000 kronor om året.
- Fördelat på 40 lägenheter blir det 7 500 kronor per lägenhet och år.
- Per månad blir det 625 kronor per lägenhet i snitt.
I praktiken fördelas avgiften efter föreningens andelstal, så en stor lägenhet får en större del av höjningen än en liten. Gäller en stegvis höjning, som i Stockholms stads modell, blir första årets ökning 40 procent av beloppet, i exemplet 250 kronor per lägenhet och månad. Beloppet landar sedan i varje hushålls boendeekonomi.
Lägg in den nya avgälden i budgeten redan när brevet kommer, och visa den som en egen rad bland driftskostnaderna. Hur avgifterna i övrigt sätts och följs upp står i guiden om ekonomisk förvaltning i brf. Vilka tal som visar om föreningen klarar en högre kostnad gås igenom i förvaltarrapportens nyckeltal. En högre avgäld tävlar om samma pengar som underhållet, och avsättningen till underhållsfonden behöver räknas om samtidigt.
Senast faktagranskad: 25 september 2026