Foto: Plato Terentev via Pexels
Valet mellan AB 04 och ABT 06 avgör vem som bär risken när ett bygge går snett, och en bostadsrättsförening har inget konsumentskydd att falla tillbaka på. Den som sitter i styrelsen och ska handla upp ett takbyte eller ett stambyte gör alltså två saker samtidigt: köper byggtjänster och skriver under det avtal som blir föreningens enda skydd om något inte håller. De två vanligaste entreprenadformerna fördelar den risken på var sitt sätt, och skillnaden märks först den dag något inte håller.
Två standardavtal som fördelar ansvaret olika
När en förening upphandlar en entreprenad vilar avtalet nästan alltid på ett av två standardavtal från Byggandets Kontraktskommitté. Vilket av dem styrelsen väljer bestämmer hur mycket föreningen själv måste bestämma, och hur mycket den lämnar över till entreprenören.
AB 04 gäller för utförandeentreprenad. Då låter föreningen en teknisk konsult ta fram ritningar och beskrivningar, och entreprenören bygger enligt de handlingarna. Föreningen behåller kontrollen över de tekniska lösningarna, men bär också risken: om handlingarna visar sig felaktiga eller ofullständiga är det beställaren som får stå för följderna. ABT 06 gäller för totalentreprenad. Där tar entreprenören ansvar för både projektering och utförande. Styrelsen beskriver vilken funktion den vill ha, till exempel ett tätt tak med en viss livslängd, och entreprenören väljer själv hur målet nås.
Tänk dig en förening som byter tak för runt 3,5 miljoner kronor och där man vid rivningen upptäcker att takstolarna är angripna av röta. Har föreningen handlat upp enligt AB 04 och konsultens handlingar inte fångat skadan, blir sanering och byte av virke ett tilläggsarbete som föreningen betalar. Har man i stället skrivit ABT 06 med ett tydligt funktionsansvar ligger mer av den risken hos entreprenören, men det priset är redan inbakat i anbudet, och styrelsen får mindre insyn i vilka material och lösningar som faktiskt väljs. Ingen av formerna är gratis, de flyttar bara risken.
Garantitiderna liknar varandra men är inte identiska. I AB 04 kap. 4 § 7 är garantitiden fem år för entreprenörens arbetsprestation och två år för material och varor, oavsett vem av parterna som har valt materialet. I ABT 06 kap. 4 § 7 gäller fem år för entreprenaden, medan tvåårsgränsen bara träffar av beställaren föreskrivet särskilt material eller särskild vara (fabrikat). Vilken av skrivningarna som gäller avgör vem som betalar den dag ett fel visar sig.
Skyddet upphör inte när garantitiden går ut. Ansvarstiden är tio år räknat från att entreprenaden godkändes, och den inleds med garantitiden. Under garantitiden är det entreprenören som måste visa att felet inte beror på honom, medan föreningen efter garantitidens slut både måste visa att felet är väsentligt och att det har sitt ursprung i entreprenörens vårdslöshet, vilket Husbyggaren går igenom. Efter tio år är ansvaret slut.
Föreningen är inte en konsument i lagens mening
Många styrelseledamöter utgår, helt begripligt, från att samma regler som skyddar dem själva när de anlitar en hantverkare hemma också skyddar föreningen. Det gör de inte. Konsumenttjänstlagen definierar en konsument som en fysisk person som handlar för ändamål utanför näringsverksamhet. En bostadsrättsförening är en juridisk person, och faller därför utanför lagen. Det bekräftas av entreprenadjuridisk expertis, som konstaterar att konsumenttjänstlagen aldrig är direkt tillämplig när beställaren är en brf (se Byggindustrins expertsvar).
En privatperson som anlitar en byggfirma får på köpet lagens krav på fackmässigt utfört arbete, dess prisregler och en reklamationsrätt som enligt 17 § konsumenttjänstlagen sträcker sig i tio år när arbetet utförts på en byggnad, oavsett vad som står i avtalet. Föreningen får ingenting av detta automatiskt. Det finns ingen speciallag som fyller tomrummet, så det som gäller mellan föreningen och entreprenören är i praktiken bara det parterna själva har avtalat. Skriver styrelsen ett tunt avtal som hänvisar till en offert utan att koppla på AB 04 eller ABT 06, hamnar man i allmänna avtalsrättsliga regler som ger sämre stöd vid tvist. Just därför är valet av standardavtal inte en formalitet utan själva skyddet.
Besiktningsmannen är föreningens kvitto på att jobbet håller
Både AB 04 och ABT 06 bygger på ett system av besiktningar, och där blir besiktningsmannen den oberoende part som avgör om entreprenaden uppfyller det som avtalats. Enligt SBR Byggingenjörerna ska besiktningsmannen vara opartisk och ta hänsyn till både beställarens och entreprenörens intressen. Personen utses av beställaren eller gemensamt av parterna, och att anlita en SBR-godkänd eller certifierad besiktningsman är ett sätt för styrelsen att säkra kompetensen.
Ett större projekt kan innehålla flera besiktningar:
- Förbesiktning av arbete som senare byggs in och blir svårt att komma åt
- Slutbesiktning när entreprenaden är färdig
- Efterbesiktning för att kontrollera att noterade fel har rättats
- Garantibesiktning mot slutet av garantitiden
- Särskild besiktning vid fel som upptäcks däremellan
Slutbesiktningen är den punkt där allt ändras. När entreprenaden godkänns överlämnas den till föreningen, ansvaret övergår, garantitiden börjar löpa och preskriptionstiderna startar. En förening som godkänner ett bygge trots synliga brister, eller som låter bli att kalla in en besiktningsman alls, riskerar att stå för dem själv, eftersom beviskraven skärps så snart garantitiden har passerat. För en styrelse utan byggteknisk vana är slutbesiktningen svår att värdera på egen hand, och det är en av flera punkter där lekmannastyrelsen möter en motpart som gör detta yrkesmässigt.
När styrelsen behöver någon på sin sida
Styrelsen består av boende som gör ett bygge kanske en gång på ett decennium, och sitter mitt emot en entreprenör som upphandlar och genomför projekt varje vecka. Det är därför allt fler föreningar tar in ett eget byggstöd, också kallat beställarstöd, som företräder föreningen genom hela projektet. Ett sådant stöd hjälper styrelsen att välja rätt entreprenadform från början, granskar handlingar och anbud, bevakar tidplan och ekonomi under bygget och deltar vid besiktningarna. Hur den rollen fungerar i praktiken går vi igenom i guiden om byggledning och beställarstöd.
Valet av entreprenadform bör göras redan när projektet formuleras, inte när anbuden ska jämföras. Ett stambyte med komplicerade tekniska förutsättningar kan tala för en utförandeentreprenad där föreningen styr lösningarna, medan ett mer avgränsat uppdrag kan passa en totalentreprenad. Den bedömningen hänger ihop med upphandlingen i övrigt, och styrelser som står inför ett rörprojekt har nytta av att läsa både vår checklista för upphandling av stambyte och genomgången av en realistisk tidsplan innan avtalet skrivs under.
Ingen av entreprenadformerna är alltid bättre än den andra. Men en förening som inte aktivt väljer, och som inte förstår att den står utan konsumentskydd, har i praktiken låtit motparten skriva reglerna. Den styrelse som lägger tiden på att förstå skillnaden mellan AB 04 och ABT 06 innan pennan möter pappret har redan gjort projektets viktigaste beslut.
Senast faktagranskad: 24 juli 2026. Senast uppdaterad: 18 augusti 2026