Foto: Jan van der Wolf via Pexels
En tilläggsisolerad putsfasad på ett flerbostadshus byggt före 1975 kostade cirka 1 350 kronor per kvadratmeter fasad, räknat som hel investering, i en kalkyl som publicerades i oktober 2022. Uppräknat med byggkostnadernas utveckling sedan dess blir det ungefär 1 500 kronor, och för ett trevåningshus med drygt 1 000 kvadratmeter fasad blir det kring 1,6 miljoner kronor. Kalkylen anger inte om moms och ställning ingår. Den byggtid entreprenören anger börjar först när ställningen reses. Beslut, bygglov och upphandling ligger före, och bygglovet ensamt kan ta 20 veckor, längre om ansökan behöver kompletteras.
Vad kostar en fasadrenovering per kvadratmeter?
Siffrorna gäller två typhus med putsfasad byggda före 1975, ett lamellhus i tre våningar och ett skivhus i åtta. De räknades fram av Wikells Byggberäkningar i en studie som Anthesis gjorde åt branschorganisationen Swedisol i oktober 2022. Hela investeringen i en tilläggsisolerad fasad kostade cirka 1 350 kronor per kvadratmeter fasad. I samband med en fasadrenovering som ändå skulle göras var merkostnaden för isoleringen cirka 420 kronor per kvadratmeter. Studien anger inte om moms och ställning ingår, och inte vilken månad prisnivån avser.
Står fasaden ändå i underhållsplanen kostar isoleringen knappt en tredjedel av vad den skulle kosta som ett eget projekt. Tilläggsisolering görs ofta i samband med en renovering.
Uppräkningen nedan utgår från oktober 2022, då studien publicerades. SCB:s byggkostnadsindex för bostäder, räknat för flerbostadshus och exklusive löneglidning och moms, stod på 140,5 i oktober 2022 och på 156,4 i september 2026. Det är en ökning med 11 procent.
Lamellhuset i studien har 1 095 kvadratmeter yttervägg och 2 835 kvadratmeter uppvärmd yta, och räkningen för det blir så här:
- Tilläggsisolerad fasad, 2022 års priser: 1 095 kvadratmeter gånger 1 350 kronor blir cirka 1,48 miljoner kronor.
- Uppräknat med indexet till september 2026: cirka 1,65 miljoner kronor, eller drygt 1 500 kronor per kvadratmeter fasad.
- Utslaget på husets uppvärmda yta: cirka 580 kronor per kvadratmeter.
- Merkostnaden för isoleringen, om fasaden ändå renoveras: cirka 460 000 kronor i 2022 års priser och drygt 500 000 kronor uppräknat.
Talen är en schablon för ett typhus och ersätter inte en offert på föreningens egen fasad. Indexet följer byggkostnaderna för flerbostadshus i stort, inte renoveringspriser specifikt. Talen räcker däremot för att pröva underhållsplanen. Indexet stod på 112,7 i januari 2020, så en post för fasaden som sattes då och aldrig räknats upp behöver enligt indexet räknas upp med 39 procent för att nå dagens kostnadsnivå.
Byggtiden är bara den sista delen av tidsplanen
När en entreprenör anger hur lång tid en fasadrenovering tar menar hen tiden från etablering till avetablering. Styrelsen behöver räkna från dagen beslutet tas till dagen då slutbesiktningen är godkänd. Däremellan ligger steg som var och en har sin egen tidsåtgång:
- Besiktning av fasaden och framtagning av handlingar som anbuden kan lämnas på.
- Beslut i styrelsen, och i vissa fall på en föreningsstämma.
- Bygglov, om åtgärden kräver det.
- Startbesked från byggnadsnämnden, eftersom en lovpliktig åtgärd inte får påbörjas innan startbeskedet har getts.
- Upphandling och avtal.
- Byggtiden, med ställning, rivning, puts och rengöring.
- Slutbesiktning och åtgärd av anmärkningar.
Två av stegen har lagstadgade tider. En kallelse till extra föreningsstämma ska gå ut tidigast sex och senast två veckor före stämman, enligt lagen om ekonomiska föreningar. Byggnadsnämnden ska besluta om bygglov inom 10 veckor, och fristen får förlängas en gång med högst 10 veckor, enligt plan- och bygglagen. Fristen räknas från den dag ansökan kom in, eller från den dag en brist avhjälptes om nämnden inom tre veckor har förelagt sökanden att komplettera. Förlängning får ske bara när handläggningen eller utredningen gör den nödvändig.
Bygglovet kan ensamt ta 20 veckor, nästan fem månader, räknat från att ansökan kom in eller bristerna avhjälptes, och den handläggningstiden styr styrelsen inte över. Lovet förutsätter dessutom att handlingarna är färdiga, och upphandlingen och byggtiden kommer efter det. Den som bara för in entreprenörens byggtid i underlaget till stämman underskattar projekttiden med minst den tid de stegen tar.
Bygglov krävs inte för varje fasadrenovering
En fasadändring är enligt plan- och bygglagen en ändring där byggnaden byter kulör, fasadbeklädnad eller taktäckningsmaterial, eller där byggnadens yttre karaktärsdrag påverkas på annat sätt. En omputsning i samma kulör och struktur är därmed normalt underhåll och ingen fasadändring. En tilläggsisolering kan däremot påverka de yttre karaktärsdragen, och då är den en fasadändring.
Sedan den 1 december 2025 gäller nya regler för bygglov i plan- och bygglagen. För ett flerbostadshus inom detaljplan krävs enligt lagen bygglov för en fasadändring om ändringen sker på en fasad eller ett tak som vetter mot en allmän plats. Därutöver kan detaljplanen eller områdesbestämmelser kräva bygglov även för andra fasader. Gårdssidan kan alltså vara fri från lov medan gatusidan inte är det, men bara om planen inte säger annat. För byggnader som skyddas i detaljplanen eller är särskilt värdefulla, och för åtgärder inom skyddade eller särskilt värdefulla områden, krävs lov för fasadändring oavsett vart fasaden vetter. Fråga byggnadsnämnden innan handlingarna är färdiga, eftersom svaret avgör om någon lovtid alls ska in i tidsplanen.
Styrelsen beslutar om underhållet och stämman om förändringen
Styrelsen ansvarar för förvaltningen av föreningens angelägenheter, och föreningen ska hålla huset i gott skick. En fasadrenovering som återställer fasaden är därför i regel ett beslut för styrelsen.
Enligt bostadsrättslagen ska beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark fattas på en föreningsstämma, om inte stadgarna säger något annat. Lagen säger inte vad som är väsentligt. Bedömningen görs efter ingreppets art och inte efter kostnaden. Om- och tillbyggnader räknas som förändringar, medan underhåll och reparationer inte gör det, och om en förändring är väsentlig avgörs av ingreppets art. En tilläggsisolering som ändrar husets uttryck, eller nya balkonger som byggs i samma etapp, hamnar närmare stämman än en omputsning.
Förändras en enskild lägenhet med anledning av en om- eller tillbyggnad krävs dessutom att bostadsrättshavaren samtycker, eller att minst två tredjedelar av de röstande säger ja och att hyresnämnden godkänner beslutet. Hur de majoriteterna räknas och vad protokollet måste visa står i artikeln om stämmobeslut, majoritetskrav och protokoll vid balkongbygge.
Finansieringen ligger däremot hos styrelsen. Enligt bostadsrättslagen fastställer styrelsen avgifterna, om inte stadgarna säger annat. Ändring av insatsen ska dock alltid beslutas av stämman.
Föreningen upphandlar fritt, och avtalet blir dess enda skydd
Lagen om offentlig upphandling gäller statliga och kommunala myndigheter och de organ som räknas som offentligt styrda. En bostadsrättsförening finansieras av sina medlemmar och leds av en styrelse som stämman väljer, och omfattas därför normalt inte av lagen.
Det ger styrelsen frihet att välja hur många anbud den begär, hur lång anbudstid den ger och vem den förhandlar med. En bostadsrättsförening är samtidigt ingen konsument, så inget konsumentskydd fyller ut avtalet med entreprenören. Skyddet ligger i det standardavtal föreningen väljer. Valet mellan standardavtalen AB 04 och ABT 06 avgör vem som bär risken när något i fasaden visar sig vara sämre än handlingarna. Skillnaden står i artikeln om att välja entreprenadform vid byggprojekt.
Det som döljer sig i en gammal fasad går att hantera genom att börja i liten skala. I Brf Storspoven i Umeå, med åtta huskroppar från 1968, gällde totalentreprenaden hösten 2022 ett provhus, med avsikten att sedan renovera alla åtta huskroppar. Provhuset skulle visa okända förutsättningar innan projektet genomfördes i sin helhet. Ordervärdet för första etappen var drygt 23 miljoner kronor hösten 2022, och uppdraget omfattade bland annat fasad och tak.
Tre saker gör upphandlingen säkrare för en styrelse utan byggkunnig ledamot:
- En egen besiktning av fasaden innan anbuden begärs, så att alla entreprenörer räknar på samma mängder.
- Ett eget beställarstöd som granskar fakturor, tilläggsarbeten och tidplan åt föreningen.
- En tidplan i avtalet med hålltider och vite, så att byggtiden går att följa upp vecka för vecka.
Ställningen står uppe medan arbetet pågår, så samordna fasaden med annat som kräver ställning. Balkongerna är ett sådant exempel. Hur föreningen besiktigar balkongerna och läser av betongskadorna avgör om de ska med i samma ställningsperiod eller kan vänta.
Så förbereder styrelsen fasadrenoveringen inför stämma och budget
En styrelse som förbereder fasadrenoveringen inför stämma och budget behöver tre uppgifter som går att följa upp. Den första är kostnaden, med föreningens egna offerter eller, i väntan på dem, en uppräknad schablon och ett besked om tilläggsisoleringen ska ingå. Den andra är projekttiden räknad från beslut till godkänd slutbesiktning, med lovtiden inräknad om fasaden vetter mot gata eller torg. Den tredje är hur projektet ska betalas: med sparade medel, med lån eller med en höjd avgift. Hur posten passar in i föreningens långsiktiga planering står i genomgången av underhållsplanen som kärnan i den tekniska förvaltningen.
Föreningens stadgar kan flytta beslut mellan styrelsen och stämman, så läs dem innan tidsplanen sätts.
Senast faktagranskad: 17 oktober 2026