Foto: Mikhail Nilov via Pexels
Ingen svensk lag kräver att en bostadsrättsförening köper in förvaltning. Bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska föreningar kräver i stället att föreningen har en styrelse, och att styrelsen ansvarar för förvaltningen av föreningens angelägenheter. En förening får säga upp sitt förvaltningsavtal. Uppsägningen flyttar arbetet tillbaka till styrelsebordet, men kraven på revisor, medlems- och lägenhetsförteckning och årsredovisning står kvar.
Lagen kräver en styrelse, inte en inköpt förvaltare
En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening, och lagen om ekonomiska föreningar tillämpas på föreningen i den utsträckning som bostadsrättslagen anger. Bostadsrättslagen avgör vilka föreningsregler som gäller, och enligt den ska en bostadsrättsförening ha en styrelse och minst en revisor.
Styrelsen ska bestå av tre eller flera ledamöter. Av dem ska minst två väljas på en föreningsstämma, eller minst en om styrelsen består av färre än fem ledamöter. Styrelsen ansvarar för föreningens organisation och förvaltningen av dess angelägenheter, ska fortlöpande bedöma den ekonomiska situationen och se till att organisationen är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och föreningens ekonomiska förhållanden i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.
Någon motsvarande bestämmelse om en förvaltare finns inte. En ekonomisk förening kan ha en verkställande direktör. För bostadsrättsföreningar gäller reglerna om föreningens ledning med fyra undantag, och ett av dem är att bestämmelserna om verkställande direktör inte gäller. Hur självförvaltning fungerar i praktiken beskriver Bostadsforum i en genomgång av självförvaltning.
Lagen nämner ingen förvaltare som brf:en anlitar
Bostadsrättslagen nämner inte ordet förvaltare en enda gång. I lagen om ekonomiska föreningar förekommer ordet sex gånger.
Fem av dem gäller en förvaltare enligt föräldrabalken. Fyra av de fem hindrar den som har en sådan förvaltare från att vara styrelseledamot, verkställande direktör, delgivningsmottagare eller revisor. Den femte ålägger Bolagsverket att stryka en ställföreträdare eller revisor som fått en sådan förvaltare ur föreningsregistret. Den sjätte gäller en konkursförvaltare. Ingen av de sex handlar om en tjänst en förening köper.
Den förvaltare styrelsen anlitar är varken ett organ i föreningen eller en roll i lagen. Det är en leverantör, på samma sätt som snöröjaren eller hissfirman. Vad leverantören normalt gör beskrivs i genomgången av vad en fastighetsförvaltare gör.
Tvångsförvaltning skyddar hyresgäster, inte bostadsrättshavare
Bostadsförvaltningslagen reglerar en förvaltare som tillsätts mot ägarens vilja. Hyresnämnden får besluta om ingripande i förvaltningen av en fastighet om fastighetsägaren brister i sina skyldigheter mot bostadshyresgästerna genom att eftersätta underhållet eller på annat sätt förvalta fastigheten på ett sätt som inte är godtagbart för dem. Ingripandet kan vara ett föreläggande att åtgärda bristerna, eller att nämnden ställer fastigheten under förvaltning av en särskild förvaltare, vilket lagen kallar tvångsförvaltning.
Lagen gäller en fastighet där det finns en bostadslägenhet som är uthyrd eller kan hyras ut av fastighetens ägare för annat ändamål än fritidsändamål och som inte utgör del av ägarens egen bostad. En bostadsrättsförening som hyr ut en bostadslägenhet är en sådan fastighetsägare, och ingripandet görs för bostadshyresgästernas räkning.
En missnöjd medlem kan inte heller använda tvångsförvaltning. En ansökan om ingripande i förvaltningen får göras av kommunen eller en organisation av hyresgäster. Inte ens en enskild bostadshyresgäst har den rätten.
Det här måste styrelsen sköta själv utan förvaltningsavtal
Fyra krav står kvar oavsett vem som utför arbetet, och de går inte att avtala bort.
Revisorn går inte att välja bort. Föreningen ska ha minst en revisor. Revisorn ska ha den insikt i och erfarenhet av redovisning och ekonomiska förhållanden som arten och omfattningen av föreningens verksamhet kräver. En auktoriserad revisor krävs bara av en förening som uppfyller minst två av tre villkor: mer än 50 anställda i medelantal, mer än 40 miljoner kronor i balansomslutning och mer än 80 miljoner kronor i nettoomsättning. Varje villkor ska vara uppfyllt för vart och ett av de två senaste räkenskapsåren. Ett villkor som är uppfyllt bara det ena året räknas inte. En liten förening kan välja en lekmannarevisor med rätt kunskap.
Förteckningarna är styrelsens eget arbete. Styrelsen ska föra medlemsförteckning och lägenhetsförteckning över medlemmarna respektive de lägenheter som är upplåtna med bostadsrätt. Uppgiften sköts ofta av den ekonomiska förvaltaren, men plikten har hela tiden legat på styrelsen.
Årsredovisningen kan en förening köpa hjälp med att upprätta, men inte att underteckna. Bostadsrättslagen hänvisar till bokföringslagen och årsredovisningslagen, och i ekonomiska föreningar som företräds av en styrelse ska årsredovisningen skrivas under av samtliga styrelseledamöter. Hur den löpande redovisningen hänger samman med budget och avgiftsnivå beskrivs i guiden till ekonomisk förvaltning.
Registreringen är den fjärde. Föreningen ska anmäla till föreningsregistret vem som har utsetts till styrelseledamot, suppleant och ordförande och hur firman tecknas, och anmälan ska göras genast när något av det ändras. Ändringar i styrelsens sammansättning har verkan först från den tidpunkt då anmälan kom in till Bolagsverket, eller från den senare tidpunkt som anges i det beslut som anmälan grundar sig på. Anmälan görs i Bolagsverkets e-tjänst, och den som inte kan använda den skickar in en blankett.
Till det kommer själva huset. Sedan tillträde medgetts är föreningen skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte vilar på bostadsrättshavaren. Besiktningar, underhållsplan och tillsyn finns kvar som uppgifter, och vad de omfattar beskrivs i genomgången av teknisk förvaltning.
Styrelsen ska redan i dag kontrollera förvaltaren
Om uppgifter delegeras till en eller flera av styrelsens ledamöter eller till andra, ska styrelsen handla med omsorg och fortlöpande kontrollera om delegationen kan upprätthållas.
En styrelse som har ett förvaltningsavtal är redan skyldig att följa upp det. Ansvaret ligger hos styrelsen vare sig avtalet behålls eller sägs upp. Det som ändras är hur mycket arbete styrelsen själv kan utföra och hur den kontrollerar det som läggs ut. Uppföljningen bygger på samma siffror i båda fallen, och vilka tal som är värda att följa beskrivs i genomgången av nyckeltal i en brf.
Vill föreningen pröva priset mot omfattningen behöver underlaget först göras jämförbart, och hur det går till står i guiden till hur styrelsen upphandlar förvaltningen. Om avtalet ska behållas avgörs av pris och arbetsinsats, inte av lagen.
Senast faktagranskad: 7 oktober 2026