Foto: Mathias Reding via Pexels
Fönstren tillhör huset, och huset är föreningens. Därför är ett fönsterbyte i en bostadsrättsförening som huvudregel styrelsens sak att besluta om, upphandla och betala, medan enskilda medlemmar sällan kan agera på egen hand. Undantagen finns i stadgarna, och det är just gränsdragningen mellan förening och medlem som avgör hur ett projekt får läggas upp. Innan första ställningen reses behöver styrelsen ha tre saker klara: vem som äger vad, hur bytet ska handlas upp lägenhet för lägenhet, och hur de boende ska tas med under vägen.
Lagen ger föreningen fönstret, stadgarna kan flytta glaset
Grunden står i bostadsrättslagen 7 kap 4 §, som ålägger föreningen att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick i den mån ansvaret inte vilar på medlemmen. Motstycket är 7 kap 12 §, där bostadsrättshavaren på egen bekostnad ska hålla lägenhetens inre i gott skick. Fönstret sitter mitt i den skarven. Karm, båge och yttre målning räknas normalt till husets yttre underhåll och landar därför på föreningen. Att byta ut hela fönster är en åtgärd på fastigheten, inte på det inre som medlemmen svarar för.
Men lagen är dispositiv på den här punkten, eftersom 7 kap 12 § gäller om inte något annat bestämts i stadgarna, och nästan alla föreningar har preciserat fönstret i sina stadgar. En vanlig ordning lägger bågar, karmar och den utvändiga målningen på föreningen, medan medlemmen svarar för glaset, beslag, handtag, tätningslister och den invändiga målningen. Så går gränsen i Riksbyggens stadgar, där föreningen har bågar och karmar samt målning av utsidan, medan medlemmen har glaset i fönstret och tillhörande beslag, handtag, låsanordningar, vädringsfilter och tätningslister. Två saker förvånar ofta: glaset är då medlemmens ansvar oavsett hur det gick sönder, inte bara vid självförvållad skada, och i hus med kopplade bågar hamnar målningen mellan bågarna vanligen också hos medlemmen. Andra stadgar drar gränsen striktare. Styrelsen måste alltså läsa sina egna stadgar innan den lovar något, för det är de som avgör om en enskild medlem kan tvingas tåla ett byte eller själv har rätt att kräva ett. Samma logik för ansvarsfördelning återkommer i de flesta renoveringsfrågor, och den är värd att förstå på djupet i vår genomgång av medlemmens rätt och styrelsens ansvar vid renovering.
En praktisk komplikation är fönster som byggts om av medlemmar genom åren. Har någon satt in ett eget fönster eller en altandörr utan tillstånd, uppstår frågan om vem som ska stå för det när föreningen byter resten. Sådana avvikelser bör kartläggas tidigt, gärna redan i besiktningen, så att de inte dyker upp som tvister mitt i produktionen.
Bygglov om fönstren ändrar husets uttryck
Ett fönsterbyte kan vara en fasadändring i plan- och bygglagens mening. Boverket räknar uttryckligen byte av fönster som en åtgärd som kan påverka en byggnads karaktärsdrag, vid sidan av kulör, fasadbeklädnad och taktäckningsmaterial. Sedan 1 december 2025 gäller ett nytt lovkapitel i lagen. Inom detaljplan krävs bygglov för fasadändring på en byggnad som inte är ett en- eller tvåbostadshus enligt 9 kap 15 §, men bara om ändringen sker på en fasad eller ett tak som vetter mot allmän plats. Gårdssidan kan alltså vara fri medan gatufasaden inte är det. Lovplikten kan dessutom vara utökad i detaljplanen, och för särskilt värdefulla byggnader krävs lov för fasadändring oavsett vad fasaden vetter mot enligt 9 kap 37 §. Även när lov inte behövs gäller varsamhetskravet i 8 kap 17 § och förbudet mot att förvanska särskilt värdefulla byggnader i 8 kap 13 §. Styrelsen bör därför fråga byggnadsnämnden innan avtalet skrivs på, inte efter.
Upphandling när nittio fönster ska bytas i tur och ordning
Ett fönsterbyte i brf är sällan ett byte. Det är femtio, hundra eller tvåhundra byten som ska ske i bebodda lägenheter, en trappuppgång i taget. Det ställer andra krav på upphandlingen än en punktinsats gör. Underlaget till entreprenörerna behöver bygga på en besiktning av det faktiska beståndet, eftersom kulörer, mått och antal öppningsbara bågar varierar mellan hus av samma årgång. Ju noggrannare mängdförteckning, desto mindre utrymme för tilläggsfakturor när arbetet väl rullar.
Två saker skiljer den skickliga upphandlingen från den slarviga. Den ena är att styrelsen begär fast pris per fönstertyp i stället för ett klumpbelopp, så att kalkylen håller även om något behöver strykas eller läggas till. Den andra är att tidplanen skrivs in i avtalet: hur många lägenheter per vecka, hur lång tid varje lägenhet är berörd, och vad som händer om entreprenören halkar efter. Priset per fönster styrs av storlek, material, våningsplan och ställningsbehov. En prisguide för villafönster anger 7 000 till 18 000 kronor per fönster inklusive material och montering, och i ett flerbostadshus tillkommer ställning och etablering samtidigt som volymen pressar styckpriset. Även med den grova hållhaken hamnar hundra fönster någonstans mellan 700 000 och 1,8 miljoner kronor, en post som hör hemma i underhållsplanen långt innan den blir akut. Den enda siffra som håller för budget är dock föreningens egna offerter på det egna beståndet.
Några punkter avgör om entreprenaden håller:
- Krav på referensobjekt i bebott flerbostadshus, inte bara villor.
- Reglerad tillträdesprocess med aviseringstider, så att arbetet inte stannar för att ingen är hemma.
- Garantitider och en slutbesiktning som villkorar sista betalningen.
- Hantering av oförutsedda skador, till exempel rötade karmbottnar som först syns när det gamla fönstret lyfts ur.
U-värde och energi: siffran som motiverar hela investeringen
Det tekniska kravet handlar mest om ett tal. U-värdet mäter hur mycket värme som passerar genom fönstret, och lägre är bättre. Energimyndigheten anger tre riktmärken: gamla tvåglasfönster ligger runt 3,0, vanliga treglasfönster runt 2,0 och energieffektiva fönster på 1,0 eller lägre. Myndigheten räknar med att upp till en tredjedel av värmen i en villa med äldre tvåglasfönster försvinner genom rutorna, och för en fastighet med hög andel fönsteryta blir skillnaden märkbar på värmeräkningen.
Vid ändring av en byggnad anger Boverkets byggregler 1,2 W/m²K som eftersträvat U-värde för fönster, enligt tabell 9:92 i BBR. Det är en nivå som moderna treglaskonstruktioner klarar med god marginal. Styrelsen bör därför sätta U-värdet som ett uttalat krav i förfrågan och inte nöja sig med att entreprenören föreslår energifönster utan siffra. Här finns också en avvägning mot kulturvärden: Boverket påpekar att det kan vara mer lönsamt att förbättra fönstrens energiegenskaper och behålla ursprungsfönstret när det är i gott skick, och en kompletterande innerruta sänker värmeförlusten utan att fasadens uttryck går förlorat. Det alternativet är värt att pröva innan allt rivs ut.
Energin är dock inte hela vinsten. Nya fönster dämpar buller, tar bort kallras vid glaset och minskar risken för kondens och fukt i karmen. För de boende är den upplevda komforten ofta det som märks först, långt innan den lägre värmenotan syns i årsredovisningen.
De boende bär projektet, alltså måste de veta
Ingen del av ett fönsterbyte känns så konkret för en medlem som dagen då någon står i hens vardagsrum och lyfter ur fönstret. Arbetet sker inifrån, det dammar, och lägenheten står periodvis öppen mot väder och insyn. Därför är kommunikationen inte en artighet utan en förutsättning för att tidplanen ska hålla. Varje hushåll behöver veta vilken vecka som gäller, hur lång tid det tar per fönster, om möbler och gardiner ska flyttas, och vad som händer med husdjur och hemarbete under tiden.
En återkommande knäckfråga är tillträdet. En medlem som inte släpper in entreprenören stoppar inte bara sitt eget fönster utan riskerar att bryta hela trapphusets rytm. Enligt bostadsrättslagen 7 kap 13 § har föreningens företrädare rätt att komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för arbete som föreningen svarar för, men den rätten blir sällan aktuell om aviseringen fungerar och alternativa tider erbjuds dem som arbetar oregelbundet. Ett fönsterbyte i brf som kommuniceras tydligt genomförs nästan alltid utan tvång. Samma erfarenhet återkommer i besläktade projekt, och parallellen till hur en förening tar hand om sitt yttre skal går att följa i vår text om balkongunderhåll och styrelsens ansvar.
Den styrelse som klarar fönsterbytet väl har gjort tre saker i rätt ordning: läst sina stadgar, handlat upp på en besiktad mängd med fast pris och tydlig tidplan, och talat med sina medlemmar innan första lyftet. Fönstren sitter kvar i fyrtio år. Besluten om dem fattas på några månader, och det är där skillnaden görs.
Senast faktagranskad: 24 juli 2026