Foto: Pixabay via Pexels
Det finns ingen lag som ger en bostadsrättsförening garanti på en relining. Den garanti föreningen får är den som står i kontraktet, varken mer eller mindre. Det gör garantiavsnittet till den viktigaste sidan i hela avtalet, och samtidigt till den sida som oftast läses sist. Här går vi igenom vad som faktiskt gäller rättsligt, vad standardavtalen ger och vilka punkter som är rena förhandlingsfrågor.
Föreningen är ingen konsument
Många styrelseledamöter bär med sig konsumenträttens skyddsnät från privata hantverksjobb: reklamationsrätt, tvingande regler, näringsidkarens bevisbörda. Inget av det följer med in i föreningens upphandling. Konsumenttjänstlagen gäller tjänster som näringsidkare utför åt konsumenter, och lagen definierar i 1 a § en konsument som en fysisk person. En bostadsrättsförening är en juridisk person, och som bostadsrättsföreningarnas intresseorganisation Bostadsrätterna uttrycker det omfattas föreningen därmed inte av konsumentlagstiftningen.
Vad gäller då i stället, om avtalet ingenting säger? I botten ligger de allmänna reglerna om fordringar: enligt preskriptionslagen 2 § preskriberas en fordran tio år efter tillkomsten. Men preskription är inte garanti. Regeln anger bara hur länge ett krav kan drivas, den säger ingenting om vem som ska bevisa vad. Utan avtalad garanti är det föreningen som från första dagen ska visa att entreprenören gjort fel, och det är ett tungt bevisläge när felet sitter inuti en rörvägg.
ABT 06 ger fem år, men bara om avtalet säger det
Skyddet en förening i praktiken kan få kommer från byggbranschens standardavtal, och de gäller inte automatiskt: de blir avtalsinnehåll först när kontraktet uttryckligen hänvisar till dem. Vid relining är det i regel entreprenören som föreslår både metod och material, och då är totalentreprenadens villkor ABT 06 den naturliga utgångspunkten. Enligt ABT 06 löper en garantitid på fem år för entreprenaden från godkänd slutbesiktning, medan garantitiden för material och varor är två år, som Vasa Advokatbyrå sammanfattar villkoren. Motsvarande huvudregel i utförandeentreprenadens AB 04 är fem år för arbetsprestation och två år för material och varor, enligt FFM Konsults genomgång, som också pekar på att godkänd slutbesiktning är startpunkten för garantitiden.
Under garantitiden har föreningen ett förmånligt läge: fel som visar sig ska entreprenören avhjälpa. Efter garantitiden vänder det. Entreprenören har visserligen ett tioårigt ansvar räknat från godkännandet, men under åren efter garantitiden begränsas det enligt Bostadsrätternas genomgång till väsentliga fel som beror på vårdslöshet, och det är föreningen som ska bevisa både väsentligheten och vårdslösheten. För en relining, där den utlovade livslängden ofta är flera decennier, betyder det att huvuddelen av den marknadsförda livstiden ligger i en period då föreningens rättsliga skydd är som svagast.
Branschen lovar årtionden, regelverket föreskriver ingenting
Här uppstår gapet som en styrelse måste se nyktert på. I SVT:s granskning av relining från 2014 uppger Jan Backman på Sveriges bostadsrättscentrum att företagen då brukade ge en garantitid på ungefär tio år, vilket han jämför med ett stambyte som räcker i 30 till 40 år. Leverantörernas marknadsföring talar samtidigt gärna om teknisk livslängd på flera decennier. Allt bortom garantitiden vilar på en prognos, inte på ett åtagande.
Branschföreningen Relining i Fastigheter, BRiF, som organiserar reliningföretagen och därmed talar i egen sak, driver kvalitetsprogrammet 3Q med bland annat oberoende stickprovskontroller. Vi har läst regelverket för 3Q-auktorisation av installatörer, version 2.1 från september 2025, som finns på föreningens webbplats. Ordet garanti förekommer en gång i dokumentet, i ett krav på att förbesiktnings- och projektdokumentation ska sparas minst till garantitidens utgång. Någon garantitid föreskrivs inte. Regelverket kräver däremot skriftliga avtal för varje projekt. Slutsatsen är rak: inte ens branschens eget kvalitetssystem bestämmer vad garantin ska omfatta eller hur länge den ska gälla. Allt det avgörs i det enskilda kontraktet.
Det här ska avtalet lova
Mot den bakgrunden blir kravlistan vid avtalsgenomgången konkret:
- Att ABT 06 åberopas uttryckligen. Utan hänvisningen finns varken femårsgarantin eller tioårsansvaret i avtalet, och föreningen faller tillbaka på det allmänna bevisläget ovan.
- Garantitidens längd och startpunkt. Fem år från godkänd slutbesiktning är standardavtalets nivå. Var och en av avvikelserna ska stå i kontraktet: en längre garantitid än så är en ren förhandlingsfråga, inget föreningen kan förutsätta. Bostadsrätterna uppmanar samtidigt styrelser att granska avtalet efter ändringar i garantivillkoren, för sådana avvikelser förekommer och gäller om de avtalats.
- Vad garantin omfattar. Be om ett uttryckligt svar på om åtagandet täcker hela det infodrade systemet, inklusive grenrör, anslutningar och genomföringar, eller bara linern i huvudstammarna. Även detta är en avtalsfråga som ska förhandlas och preciseras, inte antas.
- Slutbesiktning av oberoende besiktningsman. Godkänd slutbesiktning startar garantitiden, och den som utfört arbetet ska inte vara den som godkänner det. Hur besiktningsformerna hänger ihop har vi beskrivit i genomgången av stambytets tre besiktningar, och samma logik gäller vid relining.
- Garantibesiktning före garantitidens utgång. Skriv in den i avtalet och för in datumet i föreningens kalender redan vid kontraktskrivningen. Det är beställaren som ska ta initiativet, och en garantitid som löper ut obesiktigad är en förlorad rättighet i praktiken.
- Dokumentationen som bevis. Filmning före och efter åtgärd, i båda riktningar och med skriftliga kommentarer, plus entreprenörens egenkontroller. Utan dokumentation från utförandet blir varje framtida garantidiskussion en ord-mot-ord-fråga.
- Vad som händer om entreprenören försvinner. En garanti är aldrig starkare än utfärdarens fortlevnad. Vilken säkerhet föreningen får för garantiåtagandet, till exempel genom försäkringslösning eller moderbolagsgaranti, är ytterligare en punkt att förhandla, inte förutsätta.
Garantin är ett golv, inte ett betyg
En lång garanti gör ingen dålig relining bra, och valet av metod, entreprenör och kontroll är fortfarande grunden. Tekniken, kostnadsbilden och vad livslängden faktiskt vilar på har vi samlat i vår guide om relining i brf, och står föreningen inför själva vägvalet finns beslutsstödet i jämförelsen mellan relining och stambyte.
Men när offerten talar om decennier och rättsordningen inte lovar någonting alls, är det kontraktet som är hela skillnaden. Den styrelse som förhandlar garantiavsnittet lika hårt som priset har köpt något mer än infodrade rör: den har köpt ett åtagande som går att hålla någon ansvarig för.
Senast faktagranskad: 2 augusti 2026