Foto: Vogler, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons
Ekonomisk plan och ekonomisk förvaltning är två olika saker. Den ekonomiska planen är ett dokument som styrelsen upprättar, två intygsgivare granskar och Bolagsverket registrerar innan föreningen får upplåta lägenheter med bostadsrätt. Ekonomisk förvaltning är det löpande arbetet med bokföring, avgifter och bokslut, som styrelsen ansvarar för och ofta köper som tjänst.
Sedan den 1 januari 2024 är kraven på planen hårdare. Planen ska innehålla en teknisk underhållsplan för de kommande 50 åren, och Boverket ska godkänna de två intygsgivare som föreningen väljer innan de får uppdraget.
Måste en brf ha en ekonomisk plan?
Ja, om den ska upplåta lägenheter med bostadsrätt. Kravet gäller både en nybildad förening i nyproduktion och en förening som ombildar ett hyreshus, och ingen av dem får upplåta bostadsrätter förrän den har en registrerad ekonomisk plan. Registrering kräver att föreningens hus har minst tre lägenheter avsedda för bostadsrätt. En förening som inte gör nya upplåtelser behöver ingen ny plan.
Garage, förråd och liknande utrymmen räknas inte in i de tre lägenheterna, enligt 1 kap. 5 § bostadsrättslagen. Den som upplåter en bostadsrätt utan registrerad plan kan dömas till böter enligt 10 kap. 3 §.
Ekonomisk förvaltning är styrelsens ansvar, och ingen lag kräver att den köps in
Ingen lag kräver att en bostadsrättsförening köper in ekonomisk förvaltning. Styrelsen ansvarar för förvaltningen av föreningens angelägenheter och ska se till att bokföringen och medelsförvaltningen kontrolleras på ett betryggande sätt, enligt 7 kap. 4 § lagen om ekonomiska föreningar. Styrelsen kan lämna arbetet till en förvaltare, men ansvaret stannar hos styrelsen. Om en brf över huvud taget måste ha en förvaltare står i artikeln om huruvida en brf måste ha en förvaltare.
Lägenhetsförteckningen ska för varje lägenhet ange dagen då Bolagsverket registrerade den ekonomiska plan som upplåtelsen bygger på, enligt 9 kap. 10 § bostadsrättslagen. Förteckningen förs ofta av förvaltaren. Vad förvaltaren i övrigt gör med bokföring, avisering och bokslut står i guiden om ekonomisk förvaltning i en brf.
Planen ska visa ekonomin på kort och lång sikt
Den ekonomiska planen ska innehålla uppgifter om föreningens fastighet, kostnader och finansiering samt en ekonomisk prognos och en känslighetsanalys, enligt 3 kap. 1 a § bostadsrättslagen. I planen ska det också ingå ”en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov de kommande 50 åren”. Kravet gäller när planen upprättas, och föreningen behöver inte hålla underhållsplanen uppdaterad, enligt Boverkets handbok om teknisk underhållsplan. Vad underhållsplanen ska innehålla rad för rad står i artikeln om vad en underhållsplan ska innehålla.
Intygsgivarna ska enligt 3 kap. 2 § intyga tre saker:
- att förutsättningarna för registrering är uppfyllda,
- att uppgifterna i planen är riktiga och stämmer med tillgängliga handlingar,
- att beräkningarna är vederhäftiga och att planen framstår som hållbar.
Intyget ska också ange de huvudsakliga omständigheter som bedömningen bygger på och vilka handlingar intygsgivarna har haft tillgång till.
Boverket godkänner intygsgivarna sedan 2024
Föreningen väljer själv sina två intygsgivare bland dem som har behörighet från Boverket. Boverket ska sedan godkänna valet, enligt 3 kap. 3 a §. Ansökan kostar 1 400 kronor i Boverkets e-tjänst och 1 700 kronor på blankett, och beslutet kommer oftast en till tre veckor efter att avgiften är betald, enligt Boverkets sida om val av intygsgivare. Godkännandet gäller föreningen utan tidsgräns, även för en senare ny plan.
En intygsgivare får inte vara anställd hos den som har bildat föreningen, hjälpt till med bildandet eller upprättat planen, enligt 3 kap. 3 §. Två intygsgivare som ofta arbetar ihop kan också underkännas. Boverkets rutin tillåter att en intygsgivare med ett till tio godkännanden under ett kalenderår samarbetar med en och samma kollega högst sex gånger det året.
Intygsgivaren har ett personligt ansvar. Den som uppsåtligen eller av oaktsamhet brister i granskningen ska ersätta föreningen eller en bostadsrättshavare för skadan, enligt 10 kap. 1 a §. Kravet på att intygsgivaren ska ha en ansvarsförsäkring infördes den 1 juni 2024. Enligt 10 a § bostadsrättsförordningen ska försäkringen gälla för 100 prisbasbelopp per skada och 350 prisbasbelopp per försäkringsår. Med 2026 års prisbasbelopp på 59 200 kronor blir det 5 920 000 kronor per skada och 20 720 000 kronor per år.
Köparen i nyproduktion möter först kostnadskalkylen
Den som tecknar sig för en bostadsrätt i ett nybygge skriver oftast ett förhandsavtal långt innan den ekonomiska planen finns. Avgifterna i förhandsavtalet ska då grundas på en kalkyl över projektets kostnader som två intygsgivare har intygat, enligt 5 kap. 6 § bostadsrättslagen. Styrelsen ska hålla kalkylen och intyget tillgängliga innan avtalet skrivs. Kalkylen registreras inte hos Bolagsverket.
Föreningen ska lämna ett bindande erbjudande med samtliga avtalsvillkor, i en handling eller i någon annan läsbar och varaktig form, och köparen har minst sju dagars betänketid, enligt 5 kap. 2 §. Blir avgifterna väsentligt högre än i förhandsavtalet får köparen frånträda avtalet. Uppsägningen ska då göras inom tre månader från att köparen fick veta om den högre avgiften.
Slutkostnaden för huset är ofta inte känd när planen registreras. Då får föreningen upplåta bostadslägenheter bara med tillstånd från Bolagsverket och mot säkerhet för insatserna, enligt 4 kap. 2 §.
Vid ombildning ska planen finnas före stämmans beslut
En förening som vill köpa sitt hyreshus och ombilda det ska ha en ekonomisk plan klar innan stämman beslutar om köpet. Planen ska hållas tillgänglig för hyresgästerna, ha ett besiktningsprotokoll om husets skick bifogat och vara försedd med intygsgivarnas intyg, enligt 9 kap. 20 §. Ett köpbeslut utan tillgänglig plan är ogiltigt enligt 9 kap. 21 § bostadsrättslagen, om inte köpet redan har genomförts och lagfart har beviljats.
Beslutet är giltigt bara om hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna har gått med på det. De ska vara medlemmar, och bostadshyresgästerna ska ha varit folkbokförda på fastigheten minst sex månader före stämman, enligt 9 kap. 19 §. Föreningen måste sedan också registrera planen innan den upplåter några bostadsrätter.
En ny plan krävs bara inför nya upplåtelser
Har något som har väsentlig betydelse för föreningens verksamhet hänt sedan planen upprättades, får föreningen inte upplåta fler bostadsrätter förrän en ny plan är upprättad och registrerad, enligt 3 kap. 4 §. En förening som bygger nya lägenheter på vinden kan behöva en ny plan, men bara om de nya upplåtelserna försämrar föreningens ekonomi väsentligt. Enstaka upplåtelser utan sådan betydelse får göras utan ny plan. Styrelsen bedömer om förändringen är väsentlig, enligt Boverkets handbok om ny plan.
En ny plan ska vara komplett, även för de lägenheter som redan är upplåtna, och därför innehålla en teknisk underhållsplan. Upplåter föreningen en bostadsrätt utan en ny plan som borde ha funnits, får en köpare i god tro frånträda bostadsrätten. Uppsägningen ska göras inom tre månader från att köparen fick veta om förhållandet och senast två år efter upplåtelsen, enligt 4 kap. 8 §.
Den registrerade planen får vem som helst läsa. Styrelsen ska hålla den tillgänglig för ”var och en som vill ta del av planen”, enligt 3 kap. 5 §. Därmed får också en spekulant läsa den tekniska underhållsplan som ingår i en plan registrerad sedan den 1 januari 2024. Någon lagstadgad rätt att läsa föreningens senare underhållsplaner finns inte, vilket utvecklas i artikeln om vem som får läsa underhållsplanen.
Boverkets regler för ekonomiska planer ändras den 1 januari 2027
Boverket beslutade den 30 juni 2026 om ändringar i sina föreskrifter om ekonomiska planer och kostnadskalkyler. Från den 1 januari 2027 ska intygsgivarna följa den nya lydelsen vid all granskning. Ändringen gäller bland annat hur länge föreningens lån får amorteras: markvärdet ska räknas bort från lånen innan amorteringstiden jämförs med byggnadens nyttjandeperiod.
Den som har ett förhandsavtal i ett projekt där kalkylen intygades 2026 och planen intygas 2027 kan därför få en plan som räknar annorlunda än kalkylen. I sin nyhet om övergången varnar Boverket för att avgifterna kan bli högre utan att bli så mycket högre att köparen får frånträda avtalet.
Lagen kräver två intygsgivare och 50 års underhållsplan
| Uppgift | Värde | Gäller | Källa |
|---|---|---|---|
| Intygsgivare per plan eller kalkyl | 2 personer | Gällande lag, 2026 | Bostadsrättslagen 3 kap. 2 §, 5 kap. 6 § |
| Teknisk underhållsplan i planen | 50 år framåt | Sedan 1 januari 2024 | Bostadsrättslagen 3 kap. 1 a § |
| Lägenheter för att planen ska kunna registreras | minst 3 | Gällande lag, 2026 | Bostadsrättslagen 1 kap. 5 § |
| Boverkets avgift för godkännande, e-tjänst | 1 400 kronor | Oktober 2026 | Boverket |
| Boverkets avgift för godkännande, blankett | 1 700 kronor | Oktober 2026 | Boverket |
| Intygsgivarens ansvarsförsäkring per skada | 100 prisbasbelopp, 5 920 000 kronor | 2026 | Bostadsrättsförordningen 10 a §, SFS 2025:872 |
| Intygsgivarens ansvarsförsäkring per försäkringsår | 350 prisbasbelopp, 20 720 000 kronor | 2026 | Bostadsrättsförordningen 10 a §, SFS 2025:872 |
| Behörighet som intygsgivare | högst 3 år per beslut | Gällande förordning, 2026 | Bostadsrättsförordningen 10 b § |
| Betänketid för förhandsavtal | minst 7 dagar | Sedan 1 januari 2023 | Bostadsrättslagen 5 kap. 2 § |
| Frist att frånträda när ny plan saknas | 3 månader, senast 2 år efter upplåtelsen | Gällande lag, 2026 | Bostadsrättslagen 4 kap. 8 § |
Senast faktagranskad: 24 oktober 2026