Foto: Marianna Zuzanna via Pexels
Foto: Marianna Zuzanna via Pexels
Ett stambyte skiljer sig från de flesta andra renoveringar i en bostadsrättsförening på en avgörande punkt: nästan allt som görs byggs in i väggar och golv samma dag det utförs. Den begränsningen styr hela kontrollupplägget. En enda besiktning när allt är klart hinner bara granska en bråkdel av det som faktiskt gjorts. Därför delas kontrollen i tre tillfällen, förbesiktning, delbesiktning och slutbesiktning, som tillsammans följer projektet från första rörskarv till sista protokollsunderskrift.
Varför slutbesiktningen ensam inte räcker
Vid ett stambyte rivs golv och väggar upp, nya rör dras och ytskikt läggs tillbaka, ofta inom loppet av några veckor per lägenhet. När arbetet är klart syns bara kaklet och tapeten, inte rörskarvarna eller tätskikten bakom dem. Kommer besiktningsmannen in först vid slutbesiktningen kan hen i praktiken bara kontrollera det som fortfarande går att se och mäta, inte hur själva stamledningarna är utförda. Enligt besiktningsföretag som är specialiserade på stambyten är just den begränsningen skälet till att stamarbeten besiktigas löpande under arbetets gång, inte bara när allt är klart.
Förbesiktningen: kontroll innan väggen sluts
Enligt kapitel 7 i standardavtalen AB 04 och ABT 06 kan en part begära förbesiktning av en avgränsad, färdigställd del av entreprenaden, just den typ av arbete som annars blir svåråtkomligt eller omöjligt att bedöma sedan nästa moment har lagts ovanpå. Rörinstallationer i väggar och golv är ett skolboksexempel. I ett stambyte som drivs stam för stam eller trapphus för trapphus fungerar förbesiktningen dessutom som en tidig varningsklocka. Går den första etappen igenom besiktningen med anmärkningar hinner entreprenören rätta metoden innan samma fel upprepas i nästa trapphus.
Delbesiktningen: när projektet drivs i etapper
De flesta stambyten i flerbostadshus genomförs successivt, en eller ett par trappuppgångar åt gången, för att begränsa störningen för de boende. Det etappvisa upplägget skapar ett behov som standardavtalen möter direkt: parterna kan komma överens om att bryta ut en avgränsad del av entreprenaden, till exempel ett färdigt trapphus, och besikta den för sig i en så kallad kompletterande slutbesiktning enligt AB 04 och ABT 06 kapitel 7 paragraf 2. Godkänns delen kan de boende flytta tillbaka medan arbetet fortsätter i nästa uppgång. Det formella godkännandet av hela entreprenaden, och garantitidens start, väntar ändå normalt till den avslutande, samlade slutbesiktningen, om inte parterna uttryckligen avtalat något annat för den utbrutna delen.
Slutbesiktningen: hela projektets kvitto
När hela stambytet är klart kallar beställaren, i praktiken föreningen eller dess byggledning, till slutbesiktning. Besiktningsmannen går då igenom hela entreprenaden mot det som avtalats, antecknar eventuella fel och brister i ett protokoll och tar ställning till om entreprenaden kan godkännas. Ett godkännande är den formella brytpunkten i projektet: entreprenadtiden avslutas, garantitiden börjar löpa och entreprenören får rätt till slutbetalning. En anmärkning i protokollet betyder inte att föreningen behöver acceptera bristen, utan att entreprenören är skyldig att åtgärda den inom en angiven tid. Uteblir åtgärden kan föreningen senare låta någon annan göra jobbet på entreprenörens bekostnad.
Besiktningsmannen ska stå fri från entreprenören
Besiktningsmannen utses av beställaren, eller gemensamt om parterna kommer överens, och ska sköta uppdraget med opartiskhet och självständighet. För en styrelse är den praktiska slutsatsen enkel: föreningen bör själv utse eller godkänna besiktningsmannen i stället för att låta entreprenören föreslå någon denne redan samarbetar med. Protokollen från alla tre besiktningarna blir dessutom det viktigaste beviset om en tvist ändå skulle uppstå senare, långt efter att stamledningarna är dolda bakom kaklet igen.
Besiktningarna är inte fristående kontrollstopp utan hakar i varandra genom hela projektet. Vill styrelsen se var i stambytets tidsplan de olika besiktningstillfällena ska bokas in, och hur de hänger ihop med förstudie, byggfas och garantitid, är det den naturliga nästa läsningen.