Foto: Max Vakhtbovych via Pexels
I en bostadsrätt betalar föreningen stambytet, och du betalar din del genom årsavgiften. Föreningen ska också bygga upp det som rivs. För ett nyrenoverat badrum som rivs ger bostadsrättslagen däremot rätt att kräva ersättning bara i två lägen: när hyresnämnden har godkänt ett stämmobeslut som du sagt nej till, och när föreningen har varit försumlig. I alla andra fall avgör stadgarna, stämmans beslut och föreningens återställningsansvar vad du får.
Styrelsen beslutar normalt om avgiftshöjningen efteråt, inte stämman. Blir höjningen väsentlig har du rätt att lämna bostadsrätten, men bara om du säger upp den inom tre månader.
Föreningen betalar rören och ska återställa badrummet
Enligt 7 kapitlet 12 § bostadsrättslagen svarar du inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten. Det gäller ledningar som föreningen har försett lägenheten med och som tjänar fler än en lägenhet. Det gäller också ventilationskanaler. Ansvaret för stammarna ligger därmed hos föreningen, som också betalar entreprenaden.
Badrummet är en annan sak. Tätskikt, kakel och porslin hör enligt lagens huvudregel till lägenheten, som du håller i gott skick på egen bekostnad om inte stadgarna säger något annat. När föreningen river badrummet för att komma åt stammarna har den ändå ett ansvar för att bygga upp det igen. Svea hovrätt skrev 2019 att ”bostadsrättsföreningen anses ha en skyldighet att återställa lägenheten sedan arbetena utförts”.
Vilken nivå föreningen måste återställa till är inte avgjord. Ett hyresnämndsbeslut från Göteborg 2018 talar om brukbart skick. Ett annat hyresnämndsbeslut säger att föreningen, med beaktande av bostadsrättshavarens önskemål, så långt möjligt ska återställa badrummet i det skick det hade före ingreppet. Ursprungligt skick går sällan att återskapa när badrummen i huset har olika ålder och standard. Beslutar stämman om badrummen väljer den därför i regel en gemensam standard med tillval som medlemmarna själva bekostar.
Ett nytt badrum kräver ditt ja eller hyresnämndens godkännande
Själva bytet av stammarna är underhåll och kan normalt beslutas av styrelsen, enligt hovrätten. Stämman behövs när föreningen vill göra mer med badrummen än att återställa dem. Går föreningen längre än att återställa, till exempel med en ny standard med nytt porslin och ny inredning i alla badrum, räknas det i fast praxis som en förändring av lägenheten.
En sådan förändring kräver att du har gått med på beslutet, enligt 9 kapitlet 16 § första stycket 2. Säger du nej blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har röstat ja och hyresnämnden godkänner det. Nämnden ska godkänna beslutet om förändringen är angelägen, syftet inte skäligen kan nås på något annat sätt och beslutet inte är oskäligt mot dig, enligt 17 §.
Hovrätten konstaterade i samma beslut att tillämpningen på badrum vid stambyte har vuxit fram i rättspraxis och ”synes sakna stöd i lagens förarbeten”. Domstolen följde ändå praxisen, eftersom den gav bostadsrättshavarna ett skydd, och föreslog att statsmakterna utvärderar den. Hovrättens beslut i sådana ärenden går inte att överklaga.
Lagen ger rätt att kräva ersättning i två lägen
Någon uttrycklig lagregel om ersättning för ett nyligen renoverat badrum finns inte.
- I det första läget har hyresnämnden godkänt ett beslut som du sagt nej till. Då kan du enligt 9 kapitlet 18 § väcka talan vid mark- och miljödomstolen om ersättning för intrång eller annan skada. Expropriationslagen gäller då i tillämpliga delar. Har du själv gått med på stämmobeslutet behövs inget godkännande från nämnden, och då kan du sakna rätt att väcka talan om ersättning vid mark- och miljödomstolen. Har du sagt nej kan du också begära att föreningen löser in bostadsrätten. Nämnden får i så fall godkänna beslutet bara med villkor om inlösen, om du inte skäligen bör kunna godta förändringen.
- I det andra läget har föreningen varit försumlig. Enligt 7 kapitlet 4 § gäller samma regler som när en lägenhet inte var i rätt skick vid första tillträdet om föreningen inte sköter sin reparationsskyldighet. De gäller också om hinder eller men uppstår genom föreningens vållande. Du har då rätt till skälig nedsättning av årsavgiften, och till ersättning för skada om bristen beror på försummelse från föreningens sida.
Utanför de två lägena är ersättningen en fråga för föreningen. Byter föreningen bara grenledningarna i ett nyrenoverat badrum och sparar pengar på det, förekommer det att medlemmen får del av besparingen. Någon skyldighet att dela den följer inte av lagen.
Brf Sörgården i Bohus, med 150 lägenheter i sex hus, gjorde ett eget undantag när stammarna skulle bytas. Vattenrören fick bytas utan att badrummet revs om det var högst 5 år gammalt och medlemmen kunde visa ett våtrumsintyg. En medlem med ett 14 år gammalt badrum utan intyg fick inget undantag. Hyresnämnden godkände stämmobeslutet, hovrätten avslog hans överklagande, och han fick betala föreningens rättegångskostnader i hovrätten med 71 891 kronor.
Beslutsvägen avgör din ersättning
| Åtgärd | Vem beslutar | Din rätt enligt lagen |
|---|---|---|
| Byte av stammar med återställande | Normalt styrelsen | Återställande. Nivån är inte avgjord |
| Ny badrumsstandard som du godkänner | Stämman, med ditt ja | Det du kommer överens om med föreningen. Räknas ditt ja som samtycke kan du sakna rätt att kräva ersättning vid mark- och miljödomstolen |
| Ny badrumsstandard mot ditt nej | Stämman med två tredjedelar och hyresnämnden | Ersättning för intrång eller skada vid mark- och miljödomstolen, eller inlösen |
| Arbete som försenas eller skadar genom föreningens vållande | Inget särskilt beslut | Nedsättning av årsavgiften och ersättning för skada vid försummelse |
| Höjd årsavgift | Styrelsen, om stadgarna inte säger annat | Lämna bostadsrätten vid väsentlig höjning, uppsägning inom tre månader |
Ett stambyte enligt plan ger ingen lägre avgift
Du är skyldig att släppa in föreningen för arbete som den svarar för, och föreningen ska se till att du inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt, enligt 7 kapitlet 13 §. Ett stambyte som följer planen är föreningens underhåll av huset och ger ingen rätt till lägre årsavgift. Föreningen är inte heller skyldig att betala för ett ersättningsboende. Hur vardagen fungerar under arbetet står i guiden för dig som vill bo kvar under stambytet.
Styrelsen höjer avgiften, och du får lämna vid en väsentlig höjning
Styrelsen fastställer avgifterna till föreningen, om inte något annat har bestämts i stadgarna, enligt 9 kapitlet 13 §. Stämman beslutar normalt inte om den nya årsavgiften.
Höjningens storlek beror på hur stambytet finansieras. HSB Stockholm anger 300 000 kronor per lägenhet som riktvärde för kostnaden. Lånar föreningen hela beloppet och amorterar på 50 år blir amorteringen 6 000 kronor per lägenhet och år. Varje procentenhet ränta lägger till 3 000 kronor det första året. Vid 4 procents ränta blir kostnaden 18 000 kronor om året, eller 1 500 kronor i månaden. Fler räkneexempel och vad som driver priset står i genomgången av vad ett stambyte kostar per lägenhet, och föreningens totalsumma kan uppskattas i stambyteskalkylatorn.
Har föreningen beslutat om en väsentlig avgiftshöjning får du säga upp bostadsrätten och lämna den, enligt 7 kapitlet 17 §. Uppsägningen ska ske inom tre månader från den dag du fick kännedom om höjningen, och rätten gäller inte om det är oskäligt mot föreningen eller dess medlemmar. Lagen anger inte hur stor en höjning måste vara för att räknas som väsentlig.
Gör det här före stämman
- Läs stadgarnas paragrafer om underhållsansvaret och om vad stämman får besluta i samband med en gemensam underhållsåtgärd.
- Ta fram kvitton, våtrumsintyg och foton från din badrumsrenovering.
- Fråga styrelsen skriftligt om badrummet kan undantas och om föreningen ersätter en besparing.
- Bestäm hur du röstar. Ett ja på stämman kan räknas som att du har gått med på beslutet, och i så fall kan du sakna rätt att kräva ersättning i mark- och miljödomstolen.
Hyr du lägenheten gäller jordabalkens regler, och de beskrivs i artikeln om stambyte i hyresrätt.
Senast faktagranskad: 24 oktober 2026