Foto: Jessica Hearn via Unsplash
Foto: Jessica Hearn via Unsplash
När en medlem knackar på och vill göra om badrummet ställs styrelsen inför två frågor samtidigt. Den första är juridisk: är åtgärden så pass ingripande att den kräver styrelsens tillstånd enligt bostadsrättslagen? Den andra är teknisk: hur säkerställer föreningen att våtrummet byggs så att det inte blir nästa vattenskada i huset? Styrelsens uppgift är att svara sakligt på båda, dokumentera beslutet och låta medlemmen komma vidare. Den här genomgången tar det praktiska, badrumsspecifika perspektivet. Den övergripande regleringen av medlemmens renoveringsrätt finns i vår artikel om renovering i bostadsrätt.
När badrumsrenoveringen kräver styrelsens tillstånd
Sedan den 1 januari 2023 är tillståndsplikten tydligare skriven i lagen. Enligt 7 kap. 7 § bostadsrättslagen får bostadsrättshavaren inte utan styrelsens tillstånd utföra en åtgärd som innefattar ingrepp i en bärande konstruktion, installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, installation eller ändring av anordning för ventilation, installation eller ändring av eldstad eller rökkanal eller annan påverkan på brandskyddet, eller någon annan väsentlig förändring av lägenheten.
En typisk totalrenovering av ett badrum träffar nästan alltid någon av punkterna. Att flytta golvbrunnen, dra om vattenledningar, byta eller bygga om avloppet eller ändra ventilationen är åtgärder som rör föreningens gemensamma system. Då behövs tillstånd. Att enbart byta ytskikt, alltså att lägga nytt kakel och klinker eller måla om, räknas däremot normalt inte som en väsentlig förändring och kan göras utan att styrelsen behöver säga sitt. Gränsen går vid om medlemmen rör det som ligger bakom ytan.
Här är en vanlig missuppfattning värd att rätta tidigt. Styrelsen kan inte säga nej för att ledamöterna tycker att projektet är onödigt eller smaklöst. Lagen är restriktiv åt föreningens håll: styrelsen får vägra tillstånd endast om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Ett korrekt utfört badrumsbygge är sällan det. Däremot får styrelsen ställa rimliga villkor, och det är där det praktiska arbetet ligger.
Branschreglerna som styrelsen lutar sig mot
När styrelsen ska bedöma hur ett badrum får byggas finns det inget skäl att uppfinna egna tekniska krav. Det räcker att hänvisa till de etablerade branschreglerna för våtrum. De är inte lag, men de beskriver det fackmässiga utförande som försäkringsbranschen och domstolar i praktiken utgår från.
Tre regelverk dominerar. GVK, Golvbranschens våtrumskontroll, ger ut branschreglerna Säkra Våtrum och auktoriserar firmor som arbetar med tätskikt under mattor och plastgolv. Byggkeramikrådets branschregler för våtrum, BBV, gäller kakel och klinker, alltså keramiska ytskikt, och behörig firma utfärdar ett kvalitetsdokument efter varje projekt. Säker Vatten står bakom branschreglerna Säker Vatteninstallation för rörarbetena, med auktoriserade VVS-företag och branschlegitimerade montörer. Reglerna går i varandra: kaklaren ansvarar för tätskiktet, rörmokaren för vatten och avlopp, och i ett färdigt badrum ska bägge delarna stämma.
I botten ligger Boverkets byggregler. De anger funktionskravet att golv och väggar som utsätts för vattenspolning, vattenspill eller utläckande vatten ska ha ett vattentätt skikt som hindrar fukt från att nå byggdelar som inte tål den, och att tätskiktet ska vara tätt också vid genomföringar och vid anslutningen till golvbrunnen. Boverket beskriver kraven närmare i sin vägledning om badrum och andra våtrum. Branschreglerna är sättet att uppfylla det kravet i praktiken. Den som vill läsa mer om vad ett intyg och ett tätskikt innebär hittar en grundlig beskrivning i guiden till våtrumsregler och intyg hos Badrum.nu.
Det här får styrelsen kräva, och det här får den inte
Mycket av friktionen mellan medlem och styrelse uppstår för att gränsen för vad styrelsen får begära är oklar för bägge parter. Tabellen nedan utgår från 7 kap. 7 § och från vad som brukar anses skäligt. Vad som gäller i den enskilda föreningen kan dock påverkas av stadgarna, så läs alltid dem först.
| Detta får styrelsen normalt kräva | Detta får styrelsen normalt inte kräva |
|---|---|
| Att en ansökan lämnas in i förväg, med beskrivning av åtgärden och vem som ska utföra den. | Att säga nej till en åtgärd som inte innebär påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. |
| Att tätskikt, vatten och avlopp utförs av behörig eller auktoriserad firma enligt branschreglerna. | Att tvinga medlemmen att anlita en viss av föreningen utpekad entreprenör, om inte stadgarna säger annat. |
| Att kvalitetsdokument eller våtrumsintyg lämnas in när arbetet är klart. | Att stoppa ett rent ytskiktsbyte som inte är tillståndspliktigt. |
| Att få tillträde för att besiktiga det som rör föreningens ansvar, till exempel stammar och golvbrunn. | Att ta ut en avgift för tillståndet utöver föreningens faktiska, styrkta kostnader. |
| Skälig tid att behandla ärendet innan arbetet startar. | Att ställa villkor som saknar stöd i lag eller stadgar och inte har med våtrummets säkerhet att göra. |
Så kan styrelsen lägga upp beslutsgången
En tydlig och förutsägbar process gör mer för att undvika konflikt än något annat. Den behöver inte vara byråkratisk, men den ska vara densamma för alla medlemmar. En arbetsordning kan se ut så här:
- Ta emot en skriftlig ansökan med en beskrivning av åtgärden, en ritning eller skiss om brunn eller väggar flyttas, och uppgift om vilken firma som ska utföra tätskikt och rörarbete.
- Kontrollera att de anlitade företagen är behöriga eller auktoriserade. Det går att slå upp i registren hos GVK, Byggkeramikrådet respektive Säker Vatten.
- Bedöm om åtgärden överhuvudtaget kräver tillstånd, och om den i så fall innebär påtaglig skada eller olägenhet. Gör den inte det, ska tillstånd ges.
- Fatta beslut på ett styrelsemöte och för in det i protokollet, med eventuella villkor tydligt angivna.
- Begär in kvalitetsdokument och intyg när arbetet är klart, och arkivera dem tillsammans med beslutet.
Att beslutet protokollförs är inte en formalitet. Om en tvist eller en skada dyker upp flera år senare är protokollet och de inlämnade intygen det som visar vad föreningen godkände och på vilka villkor. Den löpande hanteringen av sådana underlag hör hemma i föreningens tekniska förvaltning.
Att formulera ett villkorat tillstånd
I praktiken säger styrelsen sällan blankt ja eller nej. Den vanliga och kloka vägen är ett tillstånd med villkor. Då har medlemmen rätt att renovera, samtidigt som föreningen har skrivit fast hur badrummet ska byggas. En villkorstext kan formuleras ungefär så här:
”Styrelsen beviljar tillstånd för renovering av badrummet i lägenhet 1203 under följande villkor: tätskiktsarbete utförs av GVK- eller BBV-behörig firma och rörarbete av VVS-företag auktoriserat av Säker Vatten. Arbetet ska följa gällande branschregler och Boverkets byggregler. Kvalitetsdokument och intyg lämnas till styrelsen senast 30 dagar efter avslutat arbete. Föreningen ska beredas tillfälle att besiktiga anslutningen till stammen innan väggar och golv sluts. Medlemmen ansvarar för eventuella skador på föreningens egendom som arbetet orsakar.”
Med en sådan skrivning slipper styrelsen säga nej, och föreningen har ändå förankrat de krav som skyddar huset. Medlemmen vet exakt vad som gäller, vilket i sig dämpar de flesta tvister innan de hinner uppstå.
Vem som betalar när vattnet en dag tränger ut
Tillståndsprocessen handlar ytterst om ansvaret den dag något läcker. Gränsen mellan förening och medlem följer av 7 kap. 12 § bostadsrättslagen och av stadgarna. Huvudregeln är att bostadsrättshavaren på egen bekostnad ska hålla lägenheten i gott skick. För ett badrum betyder det att medlemmen normalt ansvarar för ytskikt och tätskikt, medan föreningen ansvarar för de stammar som tjänar fler än en lägenhet. Samma paragraf lägger ansvaret för en vattenledningsskada på medlemmen om skadan uppstått genom vårdslöshet eller försummelse, även hos en anlitad hantverkare.
Det är här försäkringsfrågan blir skarp. Föreningens fastighetsförsäkring och medlemmens hemförsäkring med bostadsrättstillägg möts i badrummet, och försäkringsbolagen utgår normalt från att branschreglerna har följts. Ett tätskikt som lagts av en obehörig firma, eller ett badrum utan kvalitetsdokument, kan leda till att ersättningen sätts ned eller uteblir. Då kan en kostnad som annars hade burits av en försäkring i stället hamna på medlemmen, och i värsta fall delvis på föreningen. Just därför är kravet på behörig firma och intyg inte en formsak utan föreningens viktigaste skydd. Hur de olika försäkringarna hänger ihop beskriver vi i guiden till försäkringar för bostadsrättsfastigheter.
Den yttersta konsekvensen finns också i lagen. Om en medlem renoverar utan tillstånd där sådant krävs kan nyttjanderätten enligt 7 kap. 18 § bostadsrättslagen förverkas, med vissa begränsningar och med rätt för medlemmen att rätta till bristen. Den möjligheten ska styrelsen känna till, men sällan behöva använda. En öppen och snabb tillståndsprocess gör att de allra flesta medlemmar gärna gör rätt från början, och då har både badrummet och relationen i föreningen vunnit på saken.