Foto: RDNE Stock project via Pexels
Den obligatoriska ventilationskontrollen, OVK, är en av få besiktningar som återkommer på lagstadgad tid i en bostadsrättsförening med flerbostadshus, oavsett hur väl huset sköts i övrigt. Ansvaret ligger inte hos den enskilda medlemmen utan hos föreningen som byggnadens ägare, och missar styrelsen tidsfristen kan kommunen förelägga föreningen att genomföra kontrollen.
Föreningens ansvar, inte medlemmens
Enligt plan- och byggförordningen 5 kap. 1 § är det byggnadens ägare som ska se till att ventilationssystemet kontrolleras vid första idrifttagandet och därefter återkommande. I en bostadsrättsförening är det föreningen, alltså styrelsen, som är ägaren. Uppdraget går att lägga ut på en teknisk förvaltare, men det juridiska ansvaret går aldrig att avtala bort.
Tre år eller sex år, beroende på system
Enligt 3 § i Boverkets föreskrifter om funktionskontroll av ventilationssystem, BFS 2011:16, i lydelsen enligt BFS 2025:6 gäller vart tredje år för flerbostadshus, kontorsbyggnader och liknande med FT- eller FTX-ventilation, alltså fläktstyrd till- och frånluft, med eller utan värmeåtervinning. Har huset i stället S-, F- eller FX-ventilation, självdrag eller fläktstyrd frånluft med eller utan värmeåtervinning, räcker vart sjätte år. Skolor, förskolor och vårdlokaler kontrolleras vart tredje år oavsett vilket system som finns.
Radhusföreningar slipper de återkommande kontrollerna
En- och tvåbostadshus omfattas inte av kravet på återkommande besiktning, och det gäller oavsett ventilationssystem. Regeln träffar även sammanbyggda hus, alltså radhus och parhus, så en förening som äger radhus behöver inte beställa OVK vart tredje eller sjätte år. Upplåtelseformen saknar betydelse för bedömningen; avgörande är enligt Boverket och praxis från Mark- och miljööverdomstolen om varje bostad utgör en självständig byggnad med egen ventilationsanläggning. Helt utan kontrollkrav är däremot bara en- och tvåbostadshus med självdragsventilation eller mekanisk frånluftsventilation utan värmeåtervinning. Har ett sådant hus FT-, FX- eller FTX-ventilation krävs fortfarande en första besiktning innan systemet tas i bruk, men ingen återkommande.
Ett missat datum nollställer inte klockan
En detalj många styrelser missar: skjuts besiktningen upp, räknas nästa intervall ändå från det datum kontrollen egentligen skulle ha gjorts, inte från när den faktiskt utförs. Ett sent OVK ger alltså kortare tid till nästa, aldrig längre. Finns särskilda skäl, till exempel att byggnaden inte är i bruk eller berörs av en omedelbar ändringsåtgärd, får byggnadsnämnden besluta om senareläggning.
Föreläggande och vite om det slarvas
Byggnadsnämnden är tillsynsmyndighet. Struntar föreningen i besiktningen kan nämnden rikta ett åtgärdsföreläggande enligt plan- och bygglagen 11 kap. 19 § mot föreningen, och föreläggandet får förenas med vite enligt 11 kap. 37 §. Kontrollanten ska enligt 5 kap. 5 § plan- och byggförordningen också skicka protokollet direkt till byggnadsnämnden, så en utebliven besiktning upptäcks oavsett om styrelsen själv har koll.
Det här bör styrelsen bevaka
Anlita en certifierad funktionskontrollant, se till att protokollet arkiveras och att besiktningsintyget anslås på en väl synlig plats, i praktiken i trapphuset. Föreningen bekostar kontrollen och får enligt Bostadsrätterna inte ta särskilt betalt av medlemmarna för den. Blir det anmärkningar ska bristerna enligt 5 kap. 7 § åtgärdas snarast möjligt, inte skjutas fram till nästa besiktning. Det här löpande ansvaret är en del av det som ingår i den tekniska förvaltningen, oavsett om styrelsen sköter det själv eller köper tjänsten.
En OVK som sköts i tid kostar en förening en avgift och lite planering. En OVK som missas kostar ett föreläggande, ett protokoll som redan ligger hos kommunen och en styrelse som förklarar varför.