Foto: Pixabay via Pexels
En bostadsrättsförening är ingen myndighet, så offentlighetsprincipen ger ingen rätt att läsa dess underhållsplan. Medlemmen har inte heller någon lagstadgad rätt att läsa föreningens aktuella plan. Medlemmen kan ändå begära svar om underhållet på föreningsstämman, och styrelsen får bara vägra om ett svar skulle medföra väsentlig skada för föreningen. Den underhållsplan som ingår i en ekonomisk plan registrerad sedan den 1 januari 2024 får dessutom vem som helst läsa, också den som funderar på att lägga ett bud. För räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025 ska föreningen också ange i årsredovisningen om den har en aktuell underhållsplan.
Offentlighetsprincipen gäller myndigheter, inte föreningar
Rätten att ta del av allmänna handlingar står i 2 kap. tryckfrihetsförordningen. En handling är allmän om den förvaras hos en myndighet och har kommit in dit eller upprättats där. En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening, alltså en privat sammanslutning av sina medlemmar. Underhållsplanen är därför föreningens egen handling, och styrelsen bestämmer själv vem som får se den.
Den registrerade ekonomiska planen får vem som helst läsa
Ett undantag gäller alla, även den som inte är medlem. Styrelsen ska hålla en registrerad ekonomisk plan tillgänglig ”för var och en som vill ta del av planen”, enligt 3 kap. 5 § bostadsrättslagen. Sedan den 1 januari 2024 ska en ekonomisk plan innehålla ”en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov de kommande 50 åren”, enligt 3 kap. 1 a § samma lag.
I en förening som har registrerat en ekonomisk plan sedan den 1 januari 2024 kan en främling begära att få läsa den underhållsplan som ingår i planen. En medlem har ingen lagstadgad rätt att läsa föreningens aktuella underhållsplan.
Kravet träffar bara föreningar som har registrerat en ekonomisk plan sedan den 1 januari 2024, i praktiken nybildade och ombildade föreningar och de som har behövt en ny plan. En äldre förening kan ha en ekonomisk plan från många år tillbaka som saknar underhållsplan. Underhållsplanen i den ekonomiska planen visar dessutom läget när den ekonomiska planen upprättades. Boverket skriver: ”Det finns inget krav på att föreningen ska hålla underhållsplanen uppdaterad.” Varför kravet inte gäller alla föreningar står i artikeln om varför K3 inte kräver en underhållsplan medan en ny ekonomisk plan gör det.
Medlemmen har rätt att fråga på stämman, inte att läsa planen
Medlemmen har en upplysningsrätt enligt 6 kap. 29 § lagen om ekonomiska föreningar, som bostadsrättslagen gör tillämplig på bostadsrättsföreningar. Om en medlem begär det ska styrelsen vid stämman lämna upplysningar om förhållanden som kan inverka på bedömningen av ett ärende på stämman. Plikten omfattar också förhållanden som kan inverka på bedömningen av föreningens ekonomiska situation.
Frågan behöver inte vara knuten till ett ärende på dagordningen. Ett stambyte som föreningen inte har sparat till påverkar föreningens ekonomiska situation, och medlemmen kan fråga när det beräknas ske, vad det väntas kosta och hur det ska betalas.
Styrelsen behöver bara svara om den anser att det kan ske utan väsentlig skada för föreningen. Frågan måste ställas på stämman, och plikten gäller upplysningar, inte att lämna ut själva planen.
Kräver svaret uppgifter som inte finns tillgängliga vid stämman, ska svaret finnas skriftligt hos föreningen inom två veckor efter stämman och skickas till den som frågade, enligt 6 kap. 30 §. Vägrar styrelsen med hänvisning till väsentlig skada, kan medlemmen inom två veckor begära att upplysningen lämnas till föreningens revisor, enligt 6 kap. 31 §. Revisorn ska sedan yttra sig skriftligt, och yttrandet ska skickas till medlemmen.
En medlem kan också få en egen fråga behandlad på stämman, till exempel ett förslag om att underhållsplanen ska göras tillgänglig för medlemmarna. Begäran ska lämnas skriftligt till styrelsen i så god tid att ärendet kan tas upp i kallelsen, enligt 6 kap. 15 §. Stadgarna kan ange hur och när begäran ska lämnas. Minst en tiondel av de röstberättigade kan begära en extra stämma, om stadgarna inte anger ett lägre antal, enligt 6 kap. 12 §.
Årsredovisningen ska säga om planen är aktuell
Årsredovisningen och revisionsberättelsen ska finnas tillgängliga för medlemmarna minst två veckor före årsstämman. En medlem som begär det ska genast och utan kostnad få en kopia med posten, enligt 6 kap. 23 §.
Enligt punkt 38.2 d i Bokföringsnämndens regelverk K3 ska förvaltningsberättelsen ange ”om föreningen har eller inte har en aktuell underhållsplan”. Med aktuell menas en plan som är uppdaterad utifrån de förhållanden som styrelsen känner till. Bland K3:s exempel på underhåll och återinvesteringar står stambyte först.
Regeln gäller från det räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025. För en förening som har kalenderår som räkenskapsår kommer det första beskedet i årsredovisningen för 2026. Beskedet säger bara om en aktuell plan finns, inte vad den innehåller.
HSB:s normalstadgar kräver en uppdaterad underhållsplan men inte att medlemmarna får se den
Stadgarna kan ställa högre krav på planen än lagen. I HSB:s normalstadgar från 2023 ska styrelsen enligt § 28 upprätta en underhållsplan, årligen budgetera för underhållet, se till att egendomen besiktigas och regelbundet uppdatera planen. Samma stadgar säger ingenting om att medlemmarna får läsa planen. Enligt § 24 har bara styrelseledamöter och revisorer rätt att ta del av styrelsens protokoll, och styrelsen bestämmer om någon annan får göra det.
Föreningar har olika stadgar. En medlem bör därför läsa sin egen förenings registrerade stadgar. Kräver de en uppdaterad plan, kan medlemmen fråga på stämman om kravet är uppfyllt.
Spekulanten får årsredovisningen av mäklaren, inte planen
Den som funderar på att köpa är inte medlem och har varken upplysningsrätt på stämman eller rätt till föreningens handlingar, utöver den registrerade ekonomiska planen. Årsredovisningar för räkenskapsår som har inletts den 1 januari 2025 eller senare ska dock skickas in till Bolagsverket, och där är de allmänna handlingar som vem som helst kan begära ut. I övrigt går hennes väg via mäklaren. Enligt 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren ge en tilltänkt köpare den senast tillgängliga årsredovisningen och föreningens registrerade stadgar. Finns ingen årsredovisning ska mäklaren i stället lämna den ekonomiska planen. Underhållsplanen ingår inte bland de handlingar mäklaren ska lämna.
Mäklaren ska enligt 3 kap. 12 § ge köpare de råd och upplysningar som de kan behöva, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver. Mäklaren ska också skriftligen upplysa köparen om hennes ansvar för att undersöka det hon köper. Känner mäklaren till något om skicket som kan ha betydelse för en köpare, eller har särskild anledning att misstänka något sådant, ska mäklaren särskilt upplysa om det.
Spekulanten kan be mäklaren att begära underhållsplanen från säljaren eller styrelsen. Föreningen är inte skyldig att lämna ut den. Ett nej säger i sig ingenting om husets skick.
Årsredovisningen är första steget för både medlem och spekulant
För medlemmen:
- Läs förvaltningsberättelsen i årsredovisningen. För räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025 ska den säga om föreningen har en aktuell underhållsplan.
- Läs stadgarna och se om de kräver en plan som uppdateras.
- Ställ frågan på stämman: när beräknas stambytet, vad väntas det kosta och hur ska det betalas? Kräver svaret uppgifter som inte finns tillgängliga vid stämman, ska det komma skriftligt inom två veckor.
- Vill du att planen ska vara tillgänglig för alla medlemmar, lämna ett skriftligt förslag till styrelsen i tid före kallelsen.
För spekulanten:
- Läs årsredovisningen och stadgarna som mäklaren ska lämna.
- Fråga om föreningen har registrerat en ekonomisk plan sedan 2024. Den ska styrelsen visa för var och en, och den ska innehålla en underhållsplan.
- Be mäklaren att fråga styrelsen om planerade större åtgärder, till exempel stambyte, och om underhållsplanen kan lämnas ut.
Hur styrelsen använder underhållsplanen när stambytet närmar sig står i artikeln om planen som föreningens styrdokument.
Senast faktagranskad: 23 oktober 2026