Foto: Kaboompics.com via Pexels
Foto: Kaboompics.com via Pexels
En fastighetsskötare håller föreningens hus i skick från dag till dag: ronderar, byter trasiga lampor, sköter grönytor, skottar snö och tar hand om felanmälningar i trapphus och gemensamma utrymmen. För en brf-styrelse är den stora frågan sällan vad skötaren gör, utan om arbetet ska utföras av egen anställd personal eller köpas som tjänst, och hur avtalet bör skrivas för att föreningen ska få det den betalar för.
Det praktiska arbetet i huset
Fastighetsbranschens Utbildningsnämnd, som sätter kompetenskraven för yrket, räknar fastighetsskötare som en av sex yrkesroller i branschen, skild från bland annat fastighetstekniker och fastighetsförvaltare (fastun.se). Skötaren ansvarar för den inre och yttre löpande driften: tillsyn genom rondering, enklare reparationer, skötsel av rabatter, häckar och träd, trappstädning samt snöröjning och halkbekämpning på vintern. I rollen ingår också dagliga kontakter med dem som bor i huset.
I en brf betyder det konkret att skötaren ofta är den som en medlem möter först när en tvättmaskin krånglar eller ett portlås strular. Mycket av arbetet är förebyggande. En skötare som ronderar regelbundet fångar en läckande ventil eller en trasig takavvattning innan den blir en dyr skada, vilket är själva poängen med att lägga pengar på löpande skötsel.
Anställa själv eller köpa tjänsten
Det principiella vägvalet är detta. Anställer föreningen en egen skötare blir styrelsen arbetsgivare med allt vad det innebär: lön, semester, sjuklön, arbetsmiljöansvar och i praktiken kollektivavtal. Det dominerande avtalet för fastighetsskötare, F-avtalet mellan fackförbundet Fastighets och arbetsgivarorganisationen Fastigo, ger lönehöjningar på 6,4 procent över två år och sätter en lägsta månadslön på minst 29 423 kronor från april 2026, med avtalet löpande till mars 2027 (Fastighets). En egen skötare ger närhet och kontinuitet men passar mest större föreningar med tillräckligt mycket arbete för en hel tjänst.
Köper föreningen i stället tjänsten av en entreprenör slipper den personalansvaret och betalar en avgift mot avtalad tjänst. Det är den vanligaste lösningen för mindre och medelstora föreningar. Flexibiliteten är större, men styrelsen är samtidigt beroende av att avtalet är tydligt skrivet, annars uppstår gråzoner om vad som faktiskt ingår.
Vad kostar det?
Priset varierar kraftigt med föreningens storlek, ort och vad som ingår, så siffrorna nedan är ungefärliga riktvärden att stämma av mot egna offerter. För en normalstor brf ligger löpande fastighetsskötsel köpt på entreprenad grovt räknat mellan 200 och 400 kronor per lägenhet och månad, och timpriset för akuta insatser utöver avtalet rör sig kring 450 till 500 kronor exklusive moms (prisguider 2026). En liten förening betalar mer per lägenhet än en stor, eftersom leverantörens fasta kostnader slås ut på färre bostäder.
Räkna på helheten, inte bara månadsavgiften. Ett lågt grundpris som förutsätter tilläggsdebitering för snöröjning, jour och småreparationer kan bli dyrare över ett år än ett något högre fast pris där mer ingår.
Skötare, tekniker, förvaltare och vicevärd
Rollerna blandas lätt ihop, och det är här många avtal blir otydliga. Fastighetsskötaren utför det praktiska på plats. En fastighetstekniker hanterar mer avancerade tekniska system som ventilation och värmeanläggningar. Den strategiska nivån, alltså besiktningar, upphandlingar och långsiktig underhållsplanering, ligger på teknisk förvaltning (läs mer i vår guide om vad teknisk förvaltning i en brf omfattar). Fastighetsförvaltaren har det övergripande ansvaret för att fastigheten sköts enligt styrelsens mål, och vad den rollen innebär går vi igenom i texten om vad en fastighetsförvaltare gör.
Vicevärden, slutligen, är ingen hantverkarroll utan föreningens administrativa kontaktperson. Vicevärden tar emot medlemsärenden, hanterar överlåtelser, beställer arbete och håller kontakten med skötare och entreprenörer, men utför inte själva det praktiska arbetet. I mindre föreningar kan en styrelseledamot ha uppdraget, i större är det en anställd eller köpt funktion.
Så skriver ni avtalet
Ett bra skötselavtal beskriver arbetet så konkret att en ny styrelse kan läsa sig till exakt vad som ingår. Precisera ronderingsfrekvensen, vad som räknas som löpande skötsel mot vad som debiteras extra, hur jour och akuta fel hanteras utanför kontorstid och vilka inställelsetider som gäller. Reglera också hur ofta priset får justeras och hur avtalet sägs upp.
Behandla upphandlingen som vilket större inköp som helst och ta in flera offerter på samma tydliga underlag, så att de går att jämföra rakt av. Vår genomgång av hur man upphandlar fastighetsförvaltning rätt gäller i tillämpliga delar även skötseln. Och kom ihåg att skötselavtalet bara är en pusselbit i föreningens totala förvaltning, där även den ekonomiska förvaltningen behöver hänga ihop med hur pengarna används.
För de flesta bostadsrättsföreningar är valet inte anställd mot entreprenör i det abstrakta, utan en fråga om storlek och ambition. Har föreningen tillräckligt med arbete för en heltid och vill ha egen personal nära huset lutar det åt anställning. Vill styrelsen slippa arbetsgivarrollen och köpa en avgränsad tjänst är entreprenad vägen. Oavsett vilket avgörs kvaliteten av samma sak, nämligen ett avtal som säger tillräckligt tydligt vad föreningen faktiskt får för pengarna.