Foto: Curtis Adams via Pexels
Frågan kommer sällan lägligt. Avloppsstammarna börjar läcka, en besiktning visar rost och fräthål, och plötsligt ska en lekmannastyrelse ta ett beslut om flera miljoner kronor. Två vägar pekas ut. Antingen ett traditionellt stambyte, där rören byts och badrummen byggs om från grunden, eller relining, där de gamla rören fodras invändigt med plast och får nytt liv utan rivning. Den här guiden går igenom vad som faktiskt skiljer alternativen, så att styrelsen kan välja på sakliga grunder och inte på den första offertens prislapp.
Kortversionen för den som har bråttom: relining är billigare och snabbare, men passar bara när badrum och tätskikt fortfarande är hela och rören har kvar sin bärighet. Stambyte är dyrt och utdraget, men ger nya rör och nya våtrum i samma ingrepp och en livslängd som ingen behöver tvista om. Resten av artikeln handlar om hur ni avgör vilket som är rätt för just er förening.
Vad som tekniskt avgör om relining ens är möjligt
Relining är inget man väljer fritt. Metoden förutsätter att de befintliga rören håller ihop. Vid den vanligaste tekniken i flerbostadshus, strumpmetoden, pressas en härdplastmättad strumpa in i röret och bildar ett nytt självbärande rör. Då spelar det gamla rörets skick mindre roll. Men vid de tunnare spruta- och penselmetoderna läggs plasten som ett skikt mot insidan av det gamla röret, och då måste det gamla röret fortfarande bära. Är rören genomrostade, deformerade eller spruckna på fel ställen finns det inget att foga den nya ytan mot.
Beslutet börjar därför alltid med en rörinspektion med kamera, inte med en offert. En oberoende filmning visar rörens verkliga skick, var skarvar och böjar sitter och om geometrin tillåter att en strumpa förs igenom. Lika viktigt är badrummens skick. Är tätskikten gamla och våtrummen slitna talar mycket för stambyte, för rören måste ändå fram och då får föreningen både nya stammar och nya badrum för i stort sett samma rivning. Den mekanismen, och de tekniska metoderna i detalj, har vi beskrivit i vår genomgång av relining som metod, kostnad och livslängd.
Kostnaden, och vad den egentligen säger
Prisskillnaden är det som gör relining frestande, och den är reell. Branschens uppgifter pekar mot ungefär 15 000 till 50 000 kronor per lägenhet för relining, medan ett traditionellt stambyte med nytt tätskikt brukar landa mellan 80 000 och uppåt 200 000 kronor per lägenhet. I SVT:s granskning anges relining till 30 000 till 40 000 kronor per lägenhet och stambyte till runt 200 000 kronor. Alla siffror varierar kraftigt med rörens skick, omfattning, åtkomst och region, så betrakta dem som spann och inte som prislappar.
Det intressanta sker när man slår ut kostnaden över den tid åtgärden håller. Ta en förening med tjugo lägenheter. En relining på 35 000 kronor per lägenhet kostar 700 000 kronor. Ett stambyte på 150 000 kronor per lägenhet kostar tre miljoner. Ser man bara på kassan vinner relining med hästlängder. Men dela summorna på antagen livslängd. Håller stambytet i fyrtio år blir det 75 000 kronor om året för föreningen. Skulle reliningen behöva göras om efter femton år blir den i stället drygt 46 000 kronor om året, plus att hela arbetet ska planeras, störa och betalas en gång till. Skillnaden krymper, och poängen är inte att en metod alltid vinner uträkningen, utan att den fråga som avgör beslutet är livslängd och inte fakturasumma.
Livslängden är den punkt där styrelsen måste vara mest försiktig
Här finns två bilder som styrelsen behöver hålla i huvudet samtidigt. Den ena manar till försiktighet, den andra nyanserar.
Försiktigheten kommer från oberoende håll. I SVT:s granskning varnar Sveriges bostadsrättscentrum och Länsförsäkringar för att förväntningarna kan bli en ekonomisk besvikelse, och påpekar att relining i praktiken ofta garanteras i omkring tio år medan ett stambyte räcker i trettio till fyrtio år. Forskningen vid Nationellt renoveringscentrum vid Lunds tekniska högskola understryker samma sak från andra hållet. Det finns bara ett fåtal studier av relinade avloppsrör, och de är begränsade i omfattning, så en marknadsförd teknisk livslängd är en prognos och inte ett löfte.
Nyanseringen gäller metodvalet. Flera studier har undersökt om reliningmaterialets tekniska livslängd kan nå upp till femtio år, och i en livscykeljämförelse från KTH och Lunds tekniska högskola framstår strumpmetoden, där en härdplastmättad strumpa bildar ett nytt självbärande rör, som klart mer hållbar än de tunna beläggningsmetoder som sprutas eller penslas på. Poängen för styrelsen är att relining inte är en sak utan flera, och att utförande och metodval avgör resultatet.
Skilj därför på metoderna i varje offert. Strumpmetoden anges i forskningen kunna nå upp till femtio år för rätt material, medan en tunn sprutbeläggning ligger lägre. Be alltid se vilket system offerten gäller, kontrollera att det är typgodkänt, och läs garantitiden i avtalet bokstavligt. Förväxla aldrig en teoretisk teknisk livslängd med vad entreprenören faktiskt åtar sig att ansvara för.
Vad de boende märker av
För medlemmarna är skillnaden mellan metoderna mycket konkret. Ett stambyte är ett byggprojekt i hemmet. Badrummen rivs, det bilas och dammar, vatten och avlopp stängs av i perioder och i många föreningar behöver de boende flytta ut tillfälligt eller lösa dusch och toalett på annat sätt under flera veckor per lägenhet. Hela projektet sträcker sig ofta över många månader. Hur faserna lägger sig i tid har vi gått igenom i vår tidsplan för stambyte i en bostadsrättsförening.
Relining är jämförelsevis skonsamt. Inga golv bryts upp, inga tätskikt rivs, och i en mindre förening kan arbetet vara klart på några veckor. Det betyder dock inte att de boende slipper undan. Avloppet stängs av medan rören rensas, torkas och härdar, ibland i flera dagar, och under härdningen kan en kemisk lukt sprida sig i trapphuset. Den som planerar bör informera medlemmarna i god tid om exakt vilka dygn vatten och avlopp inte går att använda, för det är där klagomålen brukar uppstå. Som en allmän hållning gäller att en boende inte automatiskt har rätt till nedsättning av avgiften för den olägenhet ett planerat och nödvändigt underhåll medför.
Försäkringsfrågan som kan bli dyr i efterhand
Det här är punkten som oftast glöms bort, och den kan kosta pengar långt efter att arbetet är klart. Flera försäkringsbolag betraktar inte ett relinat rör som ett nytt rör. I VVS-Forums granskning av bolagens villkor framgår att många bolag därför gör fullt åldersavdrag om en relinad stam orsakar en skada, eftersom rören räknas som renoverade och inte nya. Vid en vattenskada genom yt- och tätskikt kan ersättningen dessutom begränsas av åldersavdrag och självrisk, vilket Konsumenternas Försäkringsbyrå beskriver närmare.
Konsekvensen för en styrelse är enkel att formulera och lätt att missa. Spricker en relinad stam några år efter arbetet är det inte självklart att fastighetsförsäkringen täcker följdskadan fullt ut, och mellanskillnaden hamnar då hos föreningen. Kontakta därför ert försäkringsbolag innan beslut och be om skriftligt besked om hur ett relinat system bedöms vid en framtida skada. Hur föreningens skydd hänger ihop i stort har vi behandlat i vår guide om försäkringar för bostadsrättsfastigheter.
När kombinationslösningen är det kloka valet
Beslutet är sällan svart eller vitt för hela huset. Ett vanligt och förnuftigt upplägg är att kombinera metoderna. Liggande samlingsledningar i källare och bottenbjälklag, där det är dyrt och störande att gräva, kan relinas, medan stående stammar i lägenheterna byts traditionellt om badrummen ändå ska renoveras. Omvänt kan en förening som nyligen renoverat sina våtrum välja relining för att skydda de färska tätskikten och bara byta de partier där rörens skick faktiskt kräver det.
Kombinationen är särskilt motiverad när badrummens ålder varierar mellan lägenheterna, vilket den ofta gör i en förening där medlemmar renoverat i olika takt. Att tvinga in alla i samma totala stambyte slår då hårt mot dem som nyss lagt om sitt badrum. En kunnig teknisk konsult kan dela upp fastigheten i delar och föreslå rätt metod för varje del. Att ta in den kompetensen är en del av styrelsens löpande ansvar, något vi utvecklar i vår genomgång av vad teknisk förvaltning i en brf faktiskt omfattar.
Beslutsstöd: så landar styrelsen rätt
Innan ni väger metoderna mot varandra, gör grundarbetet. Beställ en oberoende rörinspektion med film, inventera badrummens och tätskiktens ålder, och hämta skriftligt besked från försäkringsbolaget. Först med den informationen är jämförelsen meningsfull. Tabellen sammanfattar var alternativen skiljer sig.
| Faktor | Relining | Stambyte |
|---|---|---|
| Kostnad per lägenhet | Ca 15 000 till 50 000 kr | Ca 80 000 till 200 000 kr |
| Tidsåtgång | Veckor i en mindre förening | Ofta flera månader |
| Boendepåverkan | Avstängt avlopp, lukt under härdning, ingen rivning | Rivning, evakuering, lång störning |
| Livslängd | Spann, beror starkt på metod och utförande | Trettio till fyrtio år, väldokumenterat |
| Försäkringsläge | Risk för fullt åldersavdrag, kontrollera i förväg | Behandlas som nytt rörsystem |
| Klimatpåverkan | Lägre vid jämförbar livslängd | Högre |
Två tumregler bär beslutet. Är badrummen redan slitna och tätskikten gamla talar mycket för stambyte, eftersom ni då får nya rör och nya våtrum för samma ingrepp. Är badrummen nyligen renoverade och rören i grunden hela kan relining spara både pengar och en stor portion boendestörning, förutsatt att ni väljer en dokumenterad metod, kräver oberoende besiktning och har försäkringsläget klarlagt i förväg.
Det finns också ett argument som sällan väger tyngst men som blir allt mer relevant. En beräkning som refereras i KTH:s och Lunds livscykeljämförelse anger att ett stambytes bidrag till klimatförändring i en lägenhet kan vara ungefär fyra till åtta gånger högre än relining, beroende på materialets tekniska livslängd. För en förening med hållbarhetsmål är det en faktor att notera, även om den inte ensam ska avgöra ett tekniskt beslut.
Det ärliga svaret på rubrikens fråga är att det inte finns ett facit som gäller alla föreningar. Relining är ett verktyg, inte en genväg, och stambyte är en trygghet med ett pris. Den styrelse som inventerar rör och badrum ordentligt, läser garantin bokstavligt och får försäkringsbeskedet skriftligt har fattat ett beslut som går att försvara inför nästa styrelse, och inte bara inför nästa årsstämma.