Hur lång tid tar ett stambyte egentligen? Ett stambyte – alltså att byta ut alla tappvatten- och avloppsstammar i en fastighet – är ett omfattande projekt som kräver noggrann planering. För en bostadsrättsförenings styrelse och medlemmar innebär processen många steg, från tidiga förstudier till slutbesiktning och uppföljning.
I den här artikeln guidar vi er genom alla faser från beslut till färdigt badrum, med en översiktlig tidslinje.
Målet är att ge styrelsen och boende en tydlig bild av vad som väntar, hur lång tid de olika delmomenten tar och hur man kan planera ett smidigt stambyte på ett tryggt och effektivt sätt.
Vi utgår ifrån trovärdiga källor såsom Boverket och erfarna branschaktörer för fakta och riktlinjer, så att ni kan känna er säkra i planeringen.
Översikt – så här lång tid tar varje delmoment
- Förstudie och planering: 1–2 år
- Projektering och upphandling: 30–60 veckor
- Utförande (byggfas): ca 1 år för 100 lägenheter
Ett stambyte är ett omfattande projekt för en bostadsrättsförening. God planering är avgörande för ett lyckat resultat. Här följer en checklista för styrelsen och därefter lite mer ingående beskrivning av faserna.
Checklista: Planera ett smidigt stambyte
Förberedelser och beslut
Kontrollera stammarnas skick, exempelvis genom filmning eller utlåtande från en konsult. Säkerställ att åtgärden finns i underhållsplanen. Förankra beslutet hos medlemmarna i ett tidigt skede, förslagsvis på en föreningsstämma, och inhämta godkännande för tillträde till lägenheterna.
Finansiering
Utred hur projektet ska finansieras. Alternativen kan vara att successivt höja avgifterna eller att föreningen tar nya lån. God framförhållning kan ge bättre lånevillkor och göra att kraftiga avgiftshöjningar undviks.
Sakkunnig hjälp
Anlita en projektledare eller konsult för att leda projektet. Konsulten kan genomföra en behovsanalys och bistå med myndighetskontakter, projektering och upphandling.
Projektering och myndighetsfrågor
Låt konsulten ta fram ritningar och en projektbeskrivning. Utred om en bygganmälan krävs, till exempel vid ändrad planlösning eller ingrepp i bärande konstruktioner, och skicka i så fall in den i god tid. Säkerställ att planerade åtgärder följer Boverkets byggregler, särskilt för våtrum och tillgänglighet.
Information till boende
Upprätta en kommunikationsplan. Informera löpande vid möten och i utskick. Samla tidplan, kontaktpersoner, ritningar och svar på vanliga frågor i en boendepärm eller på en digital sida.
Upphandling av entreprenör
Skriv ett tydligt förfrågningsunderlag med samtliga krav och önskemål. Ta in minst tre till fem anbud och jämför dem noggrant. [163] Välj entreprenör med hänsyn till pris, referenser och tidsplan. Teckna ett skriftligt avtal med en tydlig tidsplan och eventuellt vite vid försening.
Praktiska förberedelser
Ordna i samråd med entreprenören provisoriska duschar, toaletter och vattenförsörjning. Informera de boende om hur länge de blir utan vatten och avlopp i lägenheten, vilket ofta är sex till åtta veckor. Planera för extra stöd eller tillfällig evakuering om det finns boende med särskilda behov.
Genomförande
Följ projektets framdrift genom regelbundna byggmöten. Håll fast vid den överenskomna tidsplanen men var förberedd på oförutsedda händelser, som exempelvis asbestsanering. Fortsätt att informera de boende veckovis om kommande moment.
Kontroll och besiktning
När entreprenaden är klar ska en slutbesiktning utföras med en opartisk besiktningsman. Kräv att alla anmärkningar i protokollet åtgärdas innan den sista betalningen görs. Säkerställ att all dokumentation, som intyg för tätskikt, garantibevis och VA-installationer, överlämnas till föreningen.
Efter projektet
När projektet är avslutat, samla in synpunkter från de boende. Planera in en garantibesiktning enligt avtalet, ofta efter två år, och upprätthåll kontakten med entreprenören för eventuella fel som kan uppstå under garantitiden. Uppdatera underhållsplanen.
Varför och när behöver man göra stambyte?
Ett stambyte i flerbostadshus behövs vanligen vart 30:e till 50:e år. Livslängden för rörstammar beror på material och slitage. Avloppsrör av gjutjärn från 1950-talet kan ibland hålla längre än plaströr från 1970-talet.
Syftet med stambytet är att minska risken för vattenskador och läckage när rör åldras. Behovet märks ofta genom återkommande stopp i avlopp eller vattenläckor. Att vänta för länge med åtgärder kan få kostsamma konsekvenser, både i form av skador och höjda försäkringspremier.
För att kunna planera långsiktigt rekommenderas att bostadsrättsföreningen upprättar en underhållsplan. Från den 1 januari 2024 är det lagkrav på att nya bostadsrättsföreningar ska ha en teknisk underhållsplan som sträcker sig minst 50 år framåt. Planen ska innehålla en lista över större kommande åtgärder, som fasadrenovering eller stambyte, när de uppskattningsvis behöver utföras och vad de beräknas kosta. Med en uppdaterad underhållsplan är det lättare för föreningen att i god tid avgöra när ett stambyte bör ske och att budgetera för det.
Planering i god tid sparar både tid och pengar. Då undviks akuta åtgärder när problem uppstår. Det gör det också möjligt för föreningen att sprida ut kostnaderna och förbereda finansieringen, till exempel genom att avsätta medel till en underhållsfond eller ordna lån.
Styrelsen rekommenderas att regelbundet kontrollera rörsystemets skick, exempelvis genom filmning av avloppsstammarna eller genom att anlita en fastighetskonsult för besiktning. En konsult kan bedöma stammarnas skick och ta fram en behovsanalys med förslag på åtgärder. Analysen blir ett viktigt underlag för styrelsens beslut och fortsatta planering.
Tidsplanering inför stambyte: Beslut och förstudier
Beslutsfasen inleds ofta med att styrelsen konstaterar att ett stambyte behövs inom några år, antingen enligt underhållsplanen eller på grund av problem med rören.
Ett stambyte är juridiskt sett en underhållsåtgärd som styrelsen kan besluta om, men medlemmarna bör involveras. Arbetet kräver att varje lägenhetsinnehavare ger tillträde till sin bostad. Därför rekommenderas att frågan tas upp på en föreningsstämma i god tid för att få medlemmarnas godkännande och delaktighet. Det skapar öppenhet och acceptans för det kommande projektet.
När beslutet är fattat, antingen av styrelsen med medlemmarnas godkännande eller av föreningsstämman, inleds en förstudie. Då utreds projektets förutsättningar och krav i detalj. Vanligtvis anlitas en teknisk konsult eller projektledare med erfarenhet av stambyten. Under förstudien kartläggs fastighetens ritningar och om originalritningar saknas tas nya relationsritningar fram. Konsulten besiktigar även badrum och kök för att dokumentera deras skick och eventuella avvikelser, till exempel fuktskador, asbest eller olovliga renoveringar.
Parallellt bör styrelsen i god tid informera de boende om det planerade stambytet. Tidig information ger medlemmarna tid att förbereda sig och minskar risken för att någon bekostar en egen badrumsrenovering som sedan måste rivas. Ett första informationsmöte med medlemmarna rekommenderas redan i denna fas. I en hyresfastighet hålls ett sådant möte vanligen 12–18 månader före byggstart, medan det i en bostadsrättsförening ofta sker 2–3 år innan arbetet är slutfört. Utöver möten kan styrelsen skicka ut informationsbrev och skapa en webbsida med svar på vanliga frågor.
Projektering: detaljplanering och myndighetskrav
Efter förstudien inleds projekteringsfasen, då alla detaljer planeras. Under denna fas utarbetas ritningar och tekniska beskrivningar för det som ska byggas, till exempel nya rördragningar och badrum. Föreningen kan då göra vissa val och anpassningar, som att besluta om standard för badrumsinredning eller justera planlösningar. De boende kan involveras genom att få göra tillval, till exempel välja mellan olika typer av kakel. Sådana beslut bör dock styras av föreningen och projektledaren så att de ryms inom budget och tidsplan.
En viktig del av projekteringen är att hantera eventuella lov- och anmälningspliktiga åtgärder. Ett stambyte där rör byts ut på samma plats kräver oftast varken bygglov eller bygganmälan, så länge ingrepp inte görs i bärande konstruktioner. Om däremot va-stammar flyttas krävs en anmälan till byggnadsnämnden och ett startbesked innan arbetet får påbörjas. Arbetet måste dock alltid utföras fackmässigt och följa gällande regler för våtrum, vvs-installationer och tillgänglighet. Tillgängligheten i badrum får inte försämras. Sådana krav beaktas under projekteringen.
Projekteringsfasen är ofta tidskrävande. Planering och projektering för ett normalt stambyte kan ta 30–60 veckor, det vill säga upp till ett och ett halvt år. I den tiden ingår även en eventuell bygganmälan och upphandling av entreprenör. Tidsåtgången beror på projektets komplexitet. En bostadsrättsförening bör räkna med upp till två års förberedelser innan renoveringen inleds. Därför är det viktigt att starta planeringen i tid och inte underskatta denna fas.
Upphandling av entreprenör
Parallellt med eller efter projekteringen genomförs upphandlingen av den entreprenör som ska utföra stambytet.
För att finna en kvalificerad entreprenör till rätt pris krävs ett detaljerat förfrågningsunderlag. Alla krav och förutsättningar ska vara tydligt specificerade i underlaget, exempelvis tekniska specifikationer, tidplan och arbetsmiljökrav. Ett tydligt underlag underlättar jämförelsen av offerter och minskar risken för missförstånd och kostsamma tilläggsarbeten.
En erfaren projektledare är ofta en fördel i upphandlingsskedet för att säkerställa att projektet håller tid och budget. Projektledaren kan hjälpa till att ta fram förfrågningsunderlaget och kontakta entreprenörer. För att få ett bra jämförelsematerial är det vanligt att ta in minst fem anbud. Anbuden utvärderas med avseende på pris, tidsplan, referenser och hur projektet planeras i en fastighet med boende kvar.
Efter förhandlingar väljs en entreprenör och kontrakt skrivs. Kontraktet bör innehålla en tydlig tidplan med slutdatum och det är vanligt att avtala om ett vite som påtryckningsmedel om entreprenören inte blir klar i tid.
Under upphandlingsfasen planeras även praktiska lösningar för de boende. Det kan handla om provisoriska duschar och toaletter, som duschvagnar eller mobila toaletter, samt hur löpande information ska hanteras.
Stambytets tidsåtgång under utförandefasen
När förberedelserna är klara och eventuellt startbesked har erhållits inleds utförandefasen. Under detta skede byts stammarna och nya ytskikt byggs upp. Arbetet följer den uppgjorda planen, men justeringar kan bli nödvändiga om oförutsedda problem uppstår.
Arbetet inleds med att entreprenören etablerar sig på platsen med exempelvis bodar och informationsskyltar. Därefter tas ett antal lägenheter ur bruk enligt ett schema. Arbetet sker vanligen stamvis, det vill säga att en rörstam byts i sin helhet innan arbetet fortsätter till nästa.
De mest bullriga momenten, som bilning i golv och väggar, sker i början av arbetet i varje lägenhet. En enskild lägenhet är vanligtvis utan fungerande badrum och toalett i 6–10 veckor. Tiden kan förlängas av oförutsedda hinder, som sanering av asbest. Under byggtiden ordnas tillfällig tillgång till vatten och avlopp, vilket gör att de flesta kan bo kvar under renoveringen. För boende med särskilda behov kan individuella lösningar behövas.
Entreprenadens totala längd beror på fastighetens storlek. En tumregel är att själva byggarbetet tar ungefär ett år för 100 lägenheter. Hela projektet, från planering till slutbesiktning, tar för en normalstor bostadsrättsförening ofta mellan ett och tre år.
Kontinuerlig kommunikation med de boende är viktig under hela utförandefasen. Information kan ges via regelbundna möten eller veckobrev om arbetstider och planerade vattenavstängningar. Föreningens dokumentation, som ritningar och besiktningsprotokoll, bör också uppdateras löpande för framtida förvaltning.
Slutbesiktning, uppföljning och garanti
När entreprenören har slutfört arbetet sker en slutbesiktning. Den utförs av en oberoende besiktningsman som kontrollerar att arbetet uppfyller kontraktet och gällande byggnormer. Eventuella fel och brister noteras som besiktningsanmärkningar, vilka entreprenören måste åtgärda. Först när alla parter är nöjda och eventuella myndighetskrav är uppfyllda ges ett slutbesked.
Efter slutbesiktningen inleds en garantifas. Entreprenören har normalt garanti på arbetet under ett visst antal år. Mot slutet av garantitiden, ofta efter två år, görs en garantibesiktning för att upptäcka fel som kan ha uppstått. Upptäcks problem är entreprenören skyldig att åtgärda dem inom ramen för garantin. Det är styrelsens ansvar att se till att garantibesiktningen genomförs enligt avtal.
När projektet är avslutat har fastigheten nya badrum och kök samt ett rörsystem med lång livslängd. Ett stambyte kan leda till ett ökat värde på bostäderna och höjd boendekomfort. Slutligen uppdateras föreningens underhållsplan med ett planerat datum för nästa stambyte om 30–50 år, för att framtida styrelser ska vara medvetna om underhållsbehoven.